CÁCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG NĂM 2023

Thẩm định giá bất động sản là một trong những bước bắt buộc bạn phải thực hiện khi mua hoặc bán một sản phẩm bất động sản để tránh mất tiền oan. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá nhà đất. Thông thường các ngân hàng thẩm định giá đất để nhằm xác định giá trị khi thu hồi tài sản thế chấp hay khi tiến hành cho thế chấp tài sản. Chúng ta nên biết các cách thẩm định giá tài sản để đăng ký mức thế chấp với ngân hàng cho phù hợp.

Thẩm định giá nhà đất là gì?

Thẩm định giá nhà đất là việc sử dụng các phương pháp và công cụ nhằm để xác định giá trị của một sản phẩm bất động sản tại một khu vực nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể.

Việc định giá nhà đất do người mua hoặc người bán tự quyết định, nghĩa là thuận mua vừa bán, nhưng phải phù hợp với giá cả thị trường. Hiện nay có hai loại là định giá nhà đất nhà nước và định giá nhà đất theo thị trường.

Các cách thẩm định giá nhà đất:

1. Thẩm định dựa trên vị trí

Đầu tiên, bạn phải xác định rõ căn nhà hoặc lô đất mà bạn muốn giao dịch là khu vực nào, khu vực nào, khu vực nào? Nằm ở mặt tiền hay trong ngõ? Trong ngõ nhỏ hay ngõ lớn, ngõ chính hay ngõ phụ. Vì tất cả những yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản.

Nếu nhà nằm trên mặt phố, khu dân cư đông đúc, rất thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán thì chắc chắn giá trị tài sản sẽ rất cao, không chỉ hiện tại và về lâu dài. Ngoài ra, bạn phải xác định các tiện ích xung quanh và khả năng phát triển trong tương lai. Kế hoạch của bạn càng chi tiết thì việc thẩm định bất động sản càng dễ dàng và chính xác hơn.

2. Thẩm định qua bảng giá đất

Hiện nay có 2 loại bảng giá đất, một là do Nhà nước ban hành, cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành, thứ hai là bảng giá đất dựa theo thị trường.

- Bảng giá đất theo Nhà nước: Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất này sẽ được ban hành mỗi 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Cái này bạn có thể lên mạng và tìm kiếm theo từ khóa “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm”.

- Giá đất theo thị trường: Hiện nay Nhà nước không quy định về vấn đề này, giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước như giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê…. Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.

3. Thẩm định qua bất động sản tương đồng

Một phương pháp thẩm định giá nhà đất khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua bất động sản tương đồng, tức là đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Bạn có thể hỏi những người dân xung quanh đó để biết được giá cụ thể, theo kinh nghiệm của chúng tôi thì bạn nên tham khảo ít nhất là 3 bất động sản khu vực xung quanh, còn nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì bạn tham khảo được càng nhiều thì các tốt.

4. Thẩm định qua tình trạng nhà

Ngoài các phương pháp đánh giá trên, một điều cần lưu ý nữa là nơi ở hiện tại của bạn. Nếu là nhà ở thì ghi rõ là nhà gì? Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp. Đó là nhà nào? Nhà sân thượng hoặc biệt thự, vv Nếu là đất thì phải ghi cụ thể là đất gì? Đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất khác. Đồng thời xác định xem địa chất của khu đất yếu hay mạnh.

Ngoài ra, khi định giá bất động sản phải xác định thời gian xây dựng, thời gian sửa chữa để từ đó tính chi phí khấu hao của bất động sản. Thông thường, tỷ lệ khấu hao của bất động sản là 10-30% giá trị của bất động sản, nhưng việc xác định chính xác mức khấu hao này cũng tùy thuộc vào từng trường hợp.

5. Thẩm định thông qua đơn vị định giá uy tín

Nếu bạn muốn biết chính xác giá trị nhà đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua đơn vị uy tín để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Các đơn vị thẩm định giá có nhiều kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên sẽ đưa ra những nhận định chính xác và nhanh chóng nhất.

Một trong những đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu Việt Nam đó là Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân (HQA) – SunValue, hoạt động với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá với kho dữ liệu thông tin dồi dào, đội ngũ chuyên gia thẩm định chuyên nghiệp, có trình độ cao, quy trình thẩm định nhanh, chặt chẽ, tối giảm chi phí thẩm định… cung cấp các giải pháp toàn diện theo từng mục đích thẩm định, các dịch vụ gồm:

• Thẩm Định Giá Bất Động Sản – SunReal (Nhà phố, đất đai, nhà xưởng,…)
• Thẩm Định Giá Động Sản – SunMovables (Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải,…)
• Thẩm định doanh nghiệp – SunAsset (Mua bán, liên doanh, cổ phần hóa,…)
• Thẩm Định Giá Dự Án Đầu Tư – SunInvest
• Thẩm Định Tài Nguyên – SunResources

Cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng năm 2023

Sau khi xem xét đánh giá tài sản của bạn đáp ứng đủ điều kiện để ngân hàng đồng ý nhận là tài sản bảo đảm cho khoản cấp vốn, bạn có thể căn cứ tiếp vào các nội dung dưới đây để xác định được giá trị nhà đất.

1. Cơ sở định giá tài sản

Ngân hàng dựa vào hồ sơ pháp lý của tài sản, tình hình thực tế của tài sản và quy định hiện hành để định giá tài sản đưa vào thế chấp. Hồ sơ pháp lý gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Trích lục bản đồ thửa đất: Ngân hàng sẽ đề nghị các bạn cung cấp với nhà đất mà trên sổ đỏ không ghi chiều dài các cạnh của thửa đất.
• Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của chủ tài sản

Lưu ý: Người có tên trên sổ đỏ, sổ hồng thì không phải là người duy nhất sở hữu tài sản. Nếu là tài sản hình thành sau hôn nhân không phải là tài sản trao tặng, thừa kế/văn bản quy định khác thì sẽ là tài sản của cả hai vợ chồng.

2. Định giá tài sản

Hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá tài sản như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp khấu hao, phương pháp chiết khấu… Tuy nhiên đối với các tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể của cá nhân thì các ngân hàng hiện nay đa phần đều áp dụng phương pháp so sánh hay bản chất là phương pháp so sánh thị trường, tức là định giá tài sản trên cơ sở so sánh giá mua bán với các tài sản tương tự trên thị trường đang giao dịch. 

Định giá tài sản là quyền sử dụng đất ở lâu dài

Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, ngân hàng sẽ khảo sát thực tế tại khu vực có tài sản dự kiến thế chấp và tham khảo về giá mua, bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương đương với tài sản định giá trong thời gian gần nhất.

Từ đó ngân hàng đánh giá về tần suất giao dịch mua bán thành công nhà đất tại đây. Đối chiếu với nhà đất dự kiến thế chấp về diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, lợi thế khác để đưa ra mức giá mua bán hợp lý với quan điểm lợi ích của ngân hàng nhất. 

Đối với quyền sử dụng đất ở lâu dài có chiều sâu hơn 20m

• Tổng diện tích của 20 m chiều sâu đầu tiên: Định giá căn cứ theo giá trị giao dịch thị trường.
• Diện tích của chiều sâu trên 20m đến 40m kế tiếp: Định giá bằng 60% giá trị của 20m đầu tiên.
• Diện tích của chiều sâu trên 40m đến 60m kế tiếp: Định giá bằng 40% giá trị của 20m đầu tiên.
• Diện tích của chiều sâu từ trên 60m: Định giá bằng 30% của 20m đầu tiên.

Định giá tài sản là căn hộ chung cư và căn hộ tập thể

Quy trình và cách thức thẩm định căn hộ, chung cư của ngân hàng tương tự như thẩm định quyền sử dụng đất đối với nhà ở lâu dài. Tuy nhiên, đối với căn hộ chung cư, căn hộ trong tòa nhà mới, ngân hàng đưa ra hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì mới có thêm cơ sở thẩm định căn hộ. Nguồn thông tin ngân hàng thu thập để đối chiếu là từ chủ đầu tư dự án.

Định giá tài sản là nhà hình thành trên đất

Nếu nhà xây trên đất có sổ đỏ, đất chính chủ thì ngân hàng định giá và chấp nhận phần giá trị này. Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ không xác định mảnh đất thuộc chủ sở hữu tài sản nào thì hiện nay có ngân hàng không chấp nhận phần giá trị tài sản này vào giá trị tài sản cầm cố.

Nguyên tắc định giá nhà trên đất là giá trị của nhà không vượt quá tổng chi phí xây dựng lên ngôi nhà. Như vậy, các bạn trong quá trình xây dựng nhà mình nhớ được giá trị xây dựng thì giá trị đó sẽ là giá trị tối đa mà bên ngân hàng định giá.

Các ngân hàng thường sử dụng phương pháp nguyên giá và khấu hao trong phương pháp định giá nhà nằm trên đất. Điều này có nghĩa là ngân hàng xác định tổng chi phí xây dựng ngôi nhà và khấu hao tài sản qua các năm và định giá ngôi nhà hiện tại. Ngoài ra, ngân hàng cung cấp bản sao kê cá nhân thẩm định để đánh giá căn nhà có bị hư hỏng, nứt nẻ hay xuống cấp nhanh hay không và có áp dụng khấu hao nhanh đối với căn hộ hay không. Đối với nhà kiên cố, ngân hàng thường xác định tổng chi phí xây dựng căn nhà và khấu hao thông thường là 25 năm, mặc dù theo luật phải là 25-50 năm.

Nguồn: Tư vấn luật đất đai

Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

• Địa chỉ: 121Bis Nguyễn Văn Trỗi, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
• Hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch toàn quốc xem TẠI ĐÂY
• Hotline: 0934 252 707 / Email: info@sunvalue.vn