Cách định giá nhà chung cư

Giá nhà là tổng hợp các yếu tố: vị trí, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng sẵn có, pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng công trình, vị trí căn hộ, hướng ban công, diện tích, thời điểm mua.

Nhiều nhà chung cư đang được định giá rất trời ơi, bạn chẳng phân biệt được chung cư cao cấp giá vài nghìn đô khác với chung cư bình dân nhiều như thế nào. Nhiều chung cư gắn mác bình dân mà giá cũng dữ dội.

Xét một cách bình tĩnh và khách quan tương đối, ngoại trừ những đợt siêu sốt, bạn hoàn toàn có thể lý giải được một cách tương đối giá nhà dựa trên việc phân tách các yếu tố:

- Vị trí, một chung cư có vị trí đẹp sẽ làm giá cao lên rất nhiều. Một vị trí đẹp là trong nội thành, trên các mặt phố lớn, hạ tầng xung quanh gần như hoàn hảo... luôn được người ta coi là khu đất vàng. Và đương nhiên, giá nó cũng làm người mua "vàng mắt". Yếu tố vị trí quyết định đến 50% giá thành khi chủ đầu tư bán ra.

- Uy tín chủ đầu tư: Là yếu tố khá quan trọng nhưng lại bị nhiều người bỏ qua. Một chủ đầu tư có kinh nghiệm và bề dày uy tín luôn định giá bán cao hơn các chủ đầu tư khác dù họ cùng xây dựng trên một khu vực.

- Tiến độ: tiến độ công trình phụ thuộc vào năng lực và vốn của chủ đầu tư. Tốt nhất bạn nên chọn mua chung cư khi tiến độ xây thô đã được khoảng 20 đến 30 % công trình. Những chung cư có tiến độ xây dựng nhanh và ổn định cũng luôn được giao dịch cao giá hơn thị trường chung.

- Hạ tầng có sẵn: yếu tố vị trí đã quyết định đến hạ tầng phần lớn. Bạn hãy xem xét hạ tầng nội bộ khu chung cư và hạ tầng lân cận, hạ tầng đẹp và đầy đủ, đương nhiên làm giá trị căn hộ cao lên rất nhiều.

- Pháp lý: Yếu tố vô cùng quan trọng, nếu bạn không có khả năng chịu đựng rủi ro, hãy chọn các tòa chung cư đã có hợp đồng mua bán và đã xây thô được trên

20% của các chủ đầu tư uy tín đã và đang vận hành nhiều chung cư có dân cư sinh sống đông đúc. Tất nhiên, nếu bạn đầy đủ tiền mặt, hãy chọn các khu chung cư đã hoàn thiện là tốt nhất.

- Chất lượng công trình: trên hợp đồng mua bán cũng thể hiện khá rõ chất lượng công trình cũng như chủng loại nguyên vật liệu khi thi công và hoàn thiện. Tuy nhiên xem xét các tòa nhà lân cận của cùng chủ đầu tư là cách nhanh nhất để đánh giá chất lượng căn hộ trong tương lai.

- Vị trí: các căn hộ từ tầng 8 đến 16 luôn được giao dịch với giá cao hơn tương đối các tầng khác. Ở Việt nam chưa có khái niệm chung cư cao cấp thực sự đúng nghĩa (càng cao tầng, càng đắt). Các tầng cao nhất và thấp nhất thường sẽ có giá rẻ hơn tương đối. Sau các vụ hỏa hoạn và ngành cứu hỏa bất lực với các căn hộ cao hơn tầng 18 thì tâm lý e ngại tầng cao là có thật. Các căn hộ ở góc với hai mặt thoáng tiếp xúc cũng có giá cao hơn.

- Hướng ban công: “lấy vợ hiền hòa, chọn nhà hướng nam”. Với chung cư, hướng ban công và cửa sổ là quan trọng nhất. Hầu hết các tòa nhà đều được xây theo trục Tây Bắc - Đông Nam. Những căn hộ có ban công hướng Đông Nam đều có giá cao hơn các căn khác dù cùng tầng.

- Diện tích: những căn hộ có 2 phòng ngủ và có diện tích trong khoảng 60m2 đến 85m2 được ưa chuộng hơn cả và thường giá cũng nhỉnh hơn. Diện tích càng lớn, giá càng giảm nhiều. Những căn đắt nhất thường là diện tích khoảng 70m2, nằm ở vị trí góc có hai mặt thoáng, ban công hướng đông nam, nằm ở các tầng có số đẹp như tầng 8, 9,10, 12, 16, 18.

Nguyễn Đức Tâm