Rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất

Bà Cao Thị Ánh Tuyết (quận 5, TP HCM) đang tìm mua một căn nhà để ở. Theo thói quen, bà tìm đọc các thông tin rao bán trên báo và liên hệ xem nhà khi tìm thấy căn ưng ý. Hành trình tìm nhà, theo bà kể, cũng khá gian nan. Thường phải mất 2-3 tháng, bà mới tìm thấy một căn phù hợp và nhờ người quen hỏi dùm giấy tờ pháp lý. Đến khi có kết quả thì căn nhà đã bị bán mất.

Trước Tết Nguyên đán, bà đến xem một căn khá đẹp, với vị trí và giá tiền hợp lý. Người giới thiệu thấy bà thích nên ra sức thuyết phục, cộng thêm sợ vụt mất cơ hội mua như những lần trước, bà quyết định đặt cọc khi chưa kịp thẩm định. Lần đó, bà bị mất trắng tiền cọc.

"Đặt cọc xong mới vỡ lẽ, pháp lý căn nhà có vấn đề. Mình không chấp nhận thì phải mất cọc. Tiếc của quá, tôi bệnh đến nhập viện luôn", bà Tuyết kể.

Ông Nguyễn Bách (quận 7, TP HCM) cũng từng tin tưởng, trả trước đến 90% giá trị một ngôi nhà ở quận 8, khi chưa xác minh các thông tin liên quan đến pháp lý. Không ngờ, sổ hồng căn nhà do người chồng đã mất đứng tên. Các con riêng của ông sau đó tranh chấp tài sản, ngăn chặn giao dịch.

Hơn nữa, chủ nhà tự xây cất lấn chiếm thêm phần không gian công cộng, nên nhà không được hoàn công. Vợ chồng ông Bách phải mất hơn 2 năm để đứng ra giải quyết vướng mắc tranh chấp và sửa chữa nhà theo giấy phép xây dựng để được sang tên.

"Lúc mua mình không để ý đến khả năng có tranh chấp cũng như giấy phép xây dựng. Chủ nhà cũ cũng hứa từ từ giải quyết. Nhưng mình đã trả tiền rồi, người ta đâu có sốt sắng. Mình muốn nhanh được đứng tên chủ quyền nhà thì phải chấp nhận bỏ thời gian, tiền bạc ra để tự làm", ông Bách chia sẻ.

Nhiều trường hợp người mua mất cọc hoặc phát sinh thêm chi phí khi mua nhà thiếu thẩm định các yếu tố rủi ro. Ảnh: C.H.

Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc - luật sư đoàn TP HCM nhận định, đây là hai trong số rất nhiều trường hợp mà người mua gặp thiệt hại khi lựa chọn sản phẩm địa ốc mà thiếu sự thẩm định. Qua 8 năm tư vấn trong lĩnh vực bất động sản, ông còn gặp nhiều trường hợp khách hàng "tiền mất tật mang" khi mua nhầm đất trong khu quy hoạch, nhà chưa hoàn công, đang tranh chấp hoặc bị làm giả sổ đỏ.

"Mua một sản phẩm địa ốc mà không thẩm định đồng nghĩa với đánh ván bài may rủi cho tài sản tích lũy một đời", ông Phúc nhận định.

Theo ông Võ Khắc Điệp - Phó tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản Propzy - không riêng người mua, người bán cũng có thể gặp rủi ro khi mua bán nhà đất, nếu không biết cách thẩm định chính căn nhà của mình. Có trường hợp chủ nhà tranh cãi với hàng xóm về ranh giới đất, nhưng không phát sinh kiện tụng. Đến khi bán nhà, giao dịch bị chặn lại vì có tranh chấp. Hỏi ra, gia chủ mới biết người hàng xóm từng đi trình báo lên UBND phường và phải chịu bồi thường tiền cọc cho người mua.

"Việc thẩm định đầy đủ sẽ giúp gia chủ biết rõ nhà mình bị những vấn đề gì và tìm đến các luật sư tháo gỡ. Lúc đó, căn nhà sẽ trở về đúng giá trị thực của nó. So với chi phí giải quyết vướng mắc pháp lý, người bán lợi hơn cả chục lần khi sản phẩm đã được thẩm định là sạch, an toàn, sẵn sàng giao dịch", ông Điệp chia sẻ.

Theo luật sư Nguyễn Hoàng Phúc, hiện nay đa phần người dân tham gia mua bán nhà cũng đã ý thức về tầm quan trọng của việc thẩm định các yếu tố rủi ro. Tuy nhiên, trừ những người chuyên đầu tư mua đi - bán lại, đa phần người dân ít có cơ hội mua bán nhà đất nhiều lần trong đời.

Do đó, họ có sự hiểu biết hạn chế về pháp lý (chưa kể luật thay đổi, cập nhật theo thời gian), về quy trình, thủ tục mua bán, đăng bộ, sang tên... Đó là chưa kể các yếu tố về quy hoạch đô thị, giá thực tế từng thời điểm, các chiêu trò ép giá hoặc nâng giá, các màn kịch lừa đảo chuyên nghiệp... khiến người mua bán bất động sản phải đối mặt với rất nhiều thiệt hại.

"Các giao dịch liên quan đến địa ốc rất phức tạp, kể cả với những người đã có nhiều năm trong nghề như tôi. Một người dân bình thường hoặc một bạn học luật mới ra trường sẽ rất khó để thẩm định tình trạng pháp lý nhà đất. Công việc này đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn, kỹ năng, và cả kinh nghiệm", luật sư cho biết.

Việc thẩm định các yếu tố rủi ro của địa ốc cần sự phối hợp thực hiện và đánh giá của cả luật sư và chuyên viên ngành bất động sản.

Đại diện Thẩm định Giá Hoàng Quân - công ty dịch vụ bất động sản đang triển khai thẩm định toàn bộ bất động sản đầu vào cho biết, để xác định một sản phẩm địa ốc là an toàn và đúng giá trị, người mua - bán cần thẩm định đầy đủ 6 hạng mục chính: xác minh nhà chính chủ, kiểm tra sổ hồng, thẩm định giá, kiểm tra quy hoạch, xác minh tranh chấp, kiểm tra hoàn công.

Sáu hạng mục bao gồm hàng chục yếu tố chi tiết, liên quan và tương tác nhiều góc độ với nhau. Chẳng hạn, để kiểm tra quy hoạch của một ngôi nhà, người thực hiện cần liên hệ trực tiếp với phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan địa chính địa phương. Trường hợp ngôi nhà đó đang vướng quy hoạch, thì cần thẩm định lại giá bán cho phù hợp... Điều này đòi hỏi sự phối hợp làm việc và đánh giá từ những người có chuyên môn và kinh nghiệm như luật sư và chuyên viên tư vấn.

Theo: Ánh Thúy