BÃI BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT: THỊ TRƯỜNG BĐS SẼ THAY ĐỔI RA SAO?

Trong những năm gần đây, chính sách đất đai tại Việt Nam chứng kiến bước chuyển biến lớn nhất trong vòng nhiều thập kỷ: bãi bỏ khung giá đất, một cơ chế xác định giá đất do Nhà nước áp dụng theo chu kỳ 5 năm. Quy định mới này đã chính thức có hiệu lực khi Nghị định 226/2025/NĐ-CP bãi bỏ Nghị định 96/2019, đồng thời Luật Đất đai 2024 yêu cầu xây dựng bảng giá đất hàng năm, áp dụng từ 1/1/2026. Thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản, bồi thường thu hồi đất, thuế phí và cả giá nhà đất.

Bãi bỏ khung giá đất là gì?

Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá tối thiểu và tối đa do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm cho từng loại đất và vùng miền, là cơ sở để các Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương. Nhiệm vụ này giúp nhà nước “neo” giá đất trong một phạm vi cố định, dù thị trường biến động mạnh như thế nào – tạo ra thực tế tồn tại hai mức giá đất song song: giá Nhà nước và giá thị trường, thường chênh lệch rất lớn.

Tuy nhiên, khung giá này bị nhiều chuyên gia và nhà quản lý đánh giá chưa thực sự phản ánh giá thị trường, dẫn đến sai lệch trong việc tính tiền sử dụng đất, thuế, bồi thường khi thu hồi đất, quy hoạch dự án, gây tranh chấp kéo dài và làm chậm tiến độ đầu tư.

Để khắc phục, Luật Đất đai 2024 chính thức bãi bỏ khung giá đất, thay vào đó áp dụng bảng giá đất hàng năm, được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường, giá giao dịch thực tế và các phương pháp định giá chuyên sâu. Quy định này hướng tới mục tiêu tăng tính minh bạch, sát với giá đất thực tế, giảm sai lệch và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ hơn.

Chi tiết lộ trình & các mốc quan trọng khi bỏ khung giá đất

Việc bãi bỏ khung giá đất không diễn ra một cách ngẫu nhiên, mà là hệ quả của quá trình đổi mới chính sách đất đai được thúc đẩy bởi Nghị quyết 18/NQ-TW (Ban Chấp hành Trung ương) cùng sự hoàn thiện của Luật Đất đai 2024.

Các mốc quan trọng cần biết:

• Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/1/2025 – bỏ khung giá đất trong hệ thống pháp luật.

• Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025, chính thức bãi bỏ Nghị định 96/2019 quy định khung giá đất của Chính phủ.

• Bảng giá đất hàng năm sẽ được các tỉnh, thành xây dựng và ban hành từ ngày 1/1/2026.

So với cơ chế cũ (khung giá đất 5 năm), bảng giá đất hàng năm phản ánh biến động thị trường thực tế, tính toán bồi thường thu hồi đất chính xác hơn, tăng minh bạch trong thu lệ phí, thuế, đất đai và giảm tình trạng “giá Nhà nước quá thấp – thị trường quá cao”.

Bỏ khung giá đất: Giá nhà có tăng không?

Một trong những câu hỏi được người dân và nhà đầu tư quan tâm nhất là: “Bỏ khung giá đất có khiến giá nhà tăng không?” Đây không chỉ là chuyện tâm lý thị trường mà còn liên quan trực tiếp đến tài chính: tiền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích, chi phí xây dựng dự án hay bồi thường thu hồi đất.

Khi bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường hơn thì:

• Giá tính thuế và phí liên quan tới quyền sử dụng đất sẽ cao hơn khung giá cũ, bởi bảng giá mới không bị giới hạn bởi mức tối thiểu – tối đa từng vùng. 

• Người dân chuyển mục đích sử dụng đất và chủ đầu tư dự án có thể phải chịu phí sử dụng đất và thuế cao hơn trước, nhưng đồng thời giá bồi thường cho người bị thu hồi đất cũng sát với giá thị trường hơn, giảm khiếu nại kéo dài.

Tuy nhiên, việc tăng giá nhà đất sau bỏ khung giá không phải là một quy luật tất yếu mà còn phụ thuộc vào nguồn supply – demand thực tế, cơ chế điều tiết thị trường, thuế, và biến động kinh tế toàn cầu. Các chuyên gia nhận định rằng thị trường sẽ dần “hòa nhập” với giá thực tế và không gây sốc tăng giá đột ngột nếu được quản lý tốt.

Quy định pháp lý liên quan & lợi ích cho thị trường

Cơ sở pháp lý chính

• Luật Đất đai 2024: quy định bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hàng năm; quy định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá, cơ chế tham khảo thị trường.

• Nghị định 226/2025/NĐ-CP: chấm dứt hiệu lực Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất từ 15/8/2025.

Lợi ích nổi bật

1. Tăng tính minh bạch và sát thị trường: Không còn cơ chế “giá tối thiểu – tối đa” bị cũ kỹ, bảng giá đất phản ánh dữ liệu giao dịch thực khi tính toán bằng phương pháp thẩm định giá hiện đại.

2. Giảm tranh chấp: Khi bồi thường và phí chuyển mục đích dựa trên bảng giá đất sát với giá thị trường, khiếu nại liên quan đất đai giảm mạnh.

3. Hỗ trợ kế hoạch phát triển dự án: Chủ đầu tư xác định chi phí chính xác hơn, thúc đẩy giảm thời gian giải phóng mặt bằng và tiến độ dự án.

Làm sao định giá đất sát thị trường sau khi bỏ khung giá đất? 

Sau khi bãi bỏ khung giá đất, hình thức định giá đất sẽ không còn phụ thuộc vào mức trần – sàn cứng nhắc do Nhà nước quy định, mà dựa vào phương pháp thẩm định giá chuyên nghiệp được áp dụng rộng rãi bởi các cơ quan, tổ chức thẩm định. Một số phương pháp phổ biến bao gồm:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh giá các giao dịch đất tương tự trong cùng khu vực.

2. Phương pháp thu nhập: dựa vào dòng thu nhập tiềm năng từ việc sử dụng đất.

3. Phương pháp chiết trừ: xác định giá trị đất sau khi trừ chi phí xây dựng.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh: dùng dữ liệu thống kê và biến động thị trường để hiệu chỉnh giá.

Để thực hiện việc này một cách chính xác và chuyên nghiệp, người dùng thường tìm đến dịch vụ thẩm định giá đất uy tín, với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, cơ sở dữ liệu thị trường, và hệ thống công cụ phân tích định giá dựa trên dữ liệu Big Data. Điều này đảm bảo bảng giá đất hàng năm được xây dựng phản ánh đúng giá thị trường và các biến động theo từng thời điểm.

Thẩm định giá Hoàng Quân - Giải pháp thẩm định giá chuẩn xác trong thời kỳ bỏ khung giá đất

Khi Nhà nước chính thức bãi bỏ khung giá đất, mọi giao dịch bất động sản, thuế phí, bồi thường và đầu tư đều phụ thuộc trực tiếp vào giá đất sát thị trường thực tế. Định giá sai – rủi ro tăng cao. Định giá đúng – tối ưu lợi ích ngay từ đầu.

Thẩm định giá Hoàng Quân mang đến giải pháp thẩm định giá bất động sản chuẩn pháp lý – chuẩn thị trường – chuẩn thời điểm, giúp khách hàng chủ động trước mọi biến động chính sách đất đai mới.

Thẩm định giá Hoàng Quân chuyên:

• Thẩm định giá đất ở, đất dự án, nhà xưởng, bất động sản thương mại

• Xác định tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

• Thẩm định phục vụ bồi thường – thu hồi đất

• Định giá tài sản thế chấp ngân hàng, mua bán – đầu tư

Với đội ngũ thẩm định viên được cấp phép hành nghề cùng hệ thống dữ liệu giao dịch thực tế cập nhật liên tục, Thẩm định giá Hoàng Quân áp dụng các phương pháp định giá hiện đại, đảm bảo kết quả sát giá thị trường – minh bạch – được cơ quan và ngân hàng chấp nhận.

Trong thời kỳ bỏ khung giá đất, lựa chọn đơn vị thẩm định uy tín chính là chìa khóa giúp bạn:

• Tránh thất thoát tài sản

• Tối ưu chi phí tài chính

• Ra quyết định đầu tư an toàn

Liên hệ Thẩm định giá Hoàng Quân ngay hôm nay để được tư vấn định giá chính xác – nhanh chóng – đúng quy định mới.

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

• Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định giá Hoàng Quân

• Số điện thoại: 0934.252.707 

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: Thẩm Định Giá Hoàng Quân

• Website: hqa.com.vn

Kết luận

Nói tóm lại, bãi bỏ khung giá đất là bước đi chiến lược nhằm hiện thực hóa quy định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại Việt Nam, chấm dứt cơ chế hai giá đất – Nhà nước và thị trường tồn tại lâu nay. Cơ chế mới này mở ra cơ hội minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạch định chính sách, bồi thường đất đai và phát triển dự án hiệu quả. Để hiểu rõ hơn và áp dụng đúng thay đổi này vào nhu cầu thực tiễn của bạn – từ bồi thường, thuế đến bán – mua, Thẩm định giá Hoàng Quân luôn sẵn sàng tư vấn định giá chính xác, chuyên nghiệp và sát thị trường.