Từ ngày 15/8/2025, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, “khung giá đất” – công cụ pháp lý tồn tại nhiều năm – chính thức bị bãi bỏ. Thay thế cho nó, bảng giá đất hằng năm của từng địa phương sẽ trở thành căn cứ pháp lý quan trọng, được kỳ vọng phản ánh sát thực tế hơn. Đây là bước ngoặt lớn của Luật Đất đai 2024, mở ra cơ hội minh bạch, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Vậy bỏ khung giá đất có tác động thế nào đến thị trường? Và đâu là giải pháp để bảo vệ quyền lợi khi giao dịch bất động sản trong giai đoạn mới?
Khung giá đất là gì? Ý nghĩa và vai trò
Khung giá đất là khoảng giá tối thiểu và tối đa do Chính phủ ban hành cho từng loại đất theo vùng, theo chu kỳ 5 năm/lần. Trong nhiều năm, khung giá đất đóng vai trò “khung tham chiếu” để các địa phương xây dựng bảng giá đất cụ thể.
Khung giá đất được sử dụng trong nhiều hoạt động quan trọng:
-
Căn cứ tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.
-
Xác định mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
-
Tham chiếu cho hoạt động thẩm định giá khi ngân hàng định giá tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy khung giá đất thường không theo kịp giá thị trường. Tại nhiều địa phương, giá đất thực tế cao gấp 3 – 4 lần khung Nhà nước, tạo ra khoảng cách lớn trong tính toán bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Điều này dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài và gây thiếu minh bạch trong giao dịch.
Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất từ năm 2025 được kỳ vọng sẽ giúp hệ thống quản lý giá đất phản ánh sát thực tế hơn, tạo sự công bằng cho người dân và doanh nghiệp.
Vì sao khung giá đất bị bãi bỏ từ 2025?
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 226/2025/NĐ-CP, khung giá đất chính thức bị bãi bỏ từ ngày 15/8/2025. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều bất cập:
-
Không theo kịp thị trường: Khung giá đất được điều chỉnh 5 năm/lần, trong khi thị trường biến động hàng tháng, thậm chí hàng tuần.
-
Gây bất công: Khi Nhà nước thu hồi đất, người dân nhận bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế.
-
Doanh nghiệp khó dự toán chi phí: Chênh lệch giữa khung giá và giá thị trường làm kế hoạch đầu tư thiếu chính xác.
-
Tiềm ẩn tiêu cực: Khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thực tế tạo ra kẽ hở cho tham nhũng, trục lợi.
Thay thế khung giá, từ 2025, bảng giá đất hằng năm sẽ được ban hành tại từng địa phương, phản ánh sát hơn với biến động thị trường. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong cải cách chính sách đất đai, nhưng cũng buộc người dân và doanh nghiệp phải thích ứng nhanh chóng.
Tác động của việc bỏ khung giá đất đến người dân và doanh nghiệp
Việc bỏ khung giá đất mở ra một loạt tác động đa chiều:
-
Đối với người dân: Khi chuyển nhượng, giá trị tài sản được định giá sát thực tế, tăng lợi ích. Tuy nhiên, khi đóng thuế, phí hoặc bị thu hồi đất, số tiền nghĩa vụ tài chính có thể tăng đáng kể.
-
Đối với doanh nghiệp: Chi phí đầu tư và tài chính dự án được tính toán minh bạch hơn, song rủi ro lớn khi giá đất biến động liên tục. Các doanh nghiệp bất động sản phải cập nhật giá hàng năm để lập kế hoạch chính xác.
-
Đối với ngân hàng và tổ chức tín dụng: Chỉ chấp nhận báo cáo thẩm định giá hợp pháp, minh bạch để hạn chế rủi ro. Điều này khiến dịch vụ thẩm định giá đất trở thành công cụ bắt buộc trong hầu hết các giao dịch lớn.
Như vậy, bỏ khung giá đất giúp thị trường minh bạch hơn, nhưng cũng khiến mọi bên liên quan phải thay đổi tư duy, tránh “ước lượng cảm tính” để hạn chế rủi ro tài chính.
Khung giá đất và bảng giá đất: Khác nhau ở đâu?
Mặc dù thường bị nhầm lẫn, khung giá đất và bảng giá đất là hai khái niệm hoàn toàn khác biệt:
-
Khung giá đất: Do Chính phủ ban hành, chỉ mang tính định hướng, quy định khoảng giá tối thiểu – tối đa cho từng loại đất trên phạm vi cả nước.
-
Bảng giá đất: Do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng trực tiếp tại địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, bồi thường và quyền lợi của người dân.
Trước đây, bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá đất. Nhưng từ năm 2025, khi khung giá đất bị bãi bỏ, bảng giá đất hằng năm sẽ trở thành căn cứ pháp lý duy nhất. Điều này đồng nghĩa, mọi giao dịch đất đai – từ vay vốn, chuyển nhượng, đến đền bù giải phóng mặt bằng – đều phụ thuộc vào bảng giá đất địa phương.
Việc thay đổi này hứa hẹn giúp bảng giá sát với thị trường hơn, nhưng cũng đặt ra yêu cầu: người dân, doanh nghiệp cần liên tục cập nhật và có sự hỗ trợ từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp để tránh rủi ro.
Thị trường bất động sản sẽ thay đổi mạnh mẽ với bảng giá đất hằng năm. Hãy cập nhật ngay bảng giá đất mới để chủ động trong giao dịch, đầu tư và thẩm định giá.
Cơ hội và thách thức khi bỏ khung giá đất
Cơ hội:
-
Người dân được nhận đền bù tiệm cận giá thị trường.
-
Doanh nghiệp dễ dự toán chi phí, giảm rủi ro đầu tư.
-
Thị trường minh bạch hơn, hạn chế “giá ảo” và đầu cơ.
Thách thức:
-
Giá đất tại các đô thị lớn có thể tăng, tạo áp lực mua nhà.
-
Doanh nghiệp phải thường xuyên cập nhật bảng giá để điều chỉnh kế hoạch.
-
Cơ quan quản lý cần hệ thống dữ liệu minh bạch, kịp thời để phản ánh giá sát thực tế.
Như vậy, bỏ khung giá đất không chỉ là cơ hội để minh bạch hóa thị trường, mà còn là phép thử với cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong quản lý, đầu tư bất động sản.
Khung giá đất Hà Nội, TP.HCM 2025 – Những thay đổi lớn
Hai thị trường lớn nhất cả nước – Hà Nội và TP.HCM – sẽ chịu tác động rõ rệt nhất khi khung giá đất bị bãi bỏ:
-
Hà Nội: Các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy dự báo giá đất tăng mạnh do nhu cầu đầu tư, phát triển hạ tầng và đô thị hóa nhanh chóng.
-
TP.HCM: Giá đất tại TP.Thủ Đức cùng các quận trung tâm sẽ tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt ở những khu vực hạ tầng giao thông được nâng cấp.
Việc cập nhật bảng giá đất hằng năm trở thành yêu cầu bắt buộc để đảm bảo quyền lợi trong giao dịch, vay vốn, bồi thường giải phóng mặt bằng. Với sự biến động mạnh mẽ tại hai thị trường trọng điểm này, thẩm định giá đất sẽ đóng vai trò then chốt trong việc bảo vệ lợi ích của cả cá nhân và doanh nghiệp.
Thẩm định giá đất – Giải pháp tối ưu khi bỏ khung giá đất
Trong bối cảnh khung giá đất bị bãi bỏ, việc “ước lượng bằng cảm tính” tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân và doanh nghiệp. Đây chính là lúc dịch vụ thẩm định giá đất của Thẩm định giá Hoàng Quân phát huy vai trò:
-
Báo cáo chuẩn xác, minh bạch: Được ngân hàng, tổ chức tín dụng và cơ quan quản lý nhà nước công nhận.
-
Cơ sở pháp lý vững chắc: Phục vụ vay vốn, chuyển nhượng, đầu tư hoặc đền bù thu hồi đất.
-
Chuyên gia am hiểu địa phương: Nắm rõ biến động thị trường từng khu vực.
-
Ứng dụng công nghệ và dữ liệu số: Đảm bảo kết quả nhanh chóng – chính xác – tiết kiệm chi phí.
Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp đa dạng dịch vụ:
-
Thẩm định giá đất dự án cho nhà đầu tư.
-
Thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ vay vốn ngân hàng.
-
Thẩm định giá đất phục vụ pháp lý, tranh chấp, bồi thường.
-
Thẩm định giá BĐS phục vụ mục đích thuế.
Với hơn 23 năm kinh nghiệm, Thẩm định giá Hoàng Quân không chỉ là đơn vị thẩm định mà còn là đối tác đồng hành, giúp khách hàng đưa ra quyết định an toàn, hiệu quả trước mọi biến động thị trường.
Liên hệ ngay với Thẩm định giá Hoàng Quân để nhận báo cáo định giá chuẩn xác, minh bạch và sát thị trường.
Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân
Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định giá Hoàng Quân
Số điện thoại: 0934.252.707
Email: contact@sunvalue.vn
Facebook: Thẩm Định Giá Hoàng Quân
Website: hqa.com.vn
Kết luận
Bỏ khung giá đất từ năm 2025 là một bước ngoặt quan trọng, mang lại sự minh bạch nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh mới, việc định giá chính xác tài sản đất đai trở thành nhu cầu tất yếu để bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro. Với năng lực đã được khẳng định qua hàng chục nghìn dự án, Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết mang đến giải pháp thẩm định minh bạch, nhanh chóng và chuẩn xác, giúp khách hàng tự tin trước mọi biến động giá đất.
