Giá trị quyền sử dụng đất là gì? Cách hiểu đúng về giá đất

Khi tìm hiểu giá một bất động sản, người mua có thể gặp nhiều con số khác nhau như bảng giá đất, giá rao bán, giá giao dịch tham khảo hoặc kết quả thẩm định giá. Sự chênh lệch giữa các mức giá này dễ dẫn đến nhầm lẫn về giá trị quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, không nên xác định giá trị một thửa đất chỉ bằng cách lấy diện tích nhân với mức giá phổ biến trong khu vực. Điều quan trọng là hiểu mức giá đang được sử dụng cho mục đích nào, phản ánh điều kiện nào và có phù hợp với quyền sử dụng đất cụ thể hay không.

Giá trị quyền sử dụng đất là gì?

Trước hết cần phân biệt đất đai với quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bộ luật Dân sự 2015 đồng thời xác định quyền sử dụng đất thuộc nhóm quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền.

Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong những điều kiện và tại một thời điểm xác định.

Điểm cần chú ý là đối tượng được xem xét không chỉ có diện tích. Quyền sử dụng đất còn gắn với những đặc điểm pháp lý và khả năng khai thác cụ thể. Vì vậy, hai thửa đất cùng diện tích và nằm gần nhau chưa chắc có giá trị tương đương.

Giá trị quyền sử dụng đất và giá đất có giống nhau không?

Hai khái niệm liên quan trực tiếp nhưng không nên sử dụng thay thế cho nhau trong mọi bối cảnh.

Theo Luật Đất đai 2024, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất vì vậy thường được biểu thị bằng đồng/m² hoặc đơn vị diện tích phù hợp.

Trong khi đó, khi xem xét giá trị quyền sử dụng của một thửa đất cụ thể, cần đặt mức giá trong mối quan hệ với diện tích, đặc điểm tài sản và điều kiện xác định giá trị.

Có thể hiểu đơn giản:

• Giá đất: giá trị tính trên một đơn vị diện tích;

• Giá trị quyền sử dụng đất: giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với thửa đất cụ thể.

Do đó, công thức “diện tích × một mức giá/m² trong khu vực” chỉ có thể cung cấp một ước lượng rất sơ bộ nếu chưa xem xét mức độ tương đồng giữa các tài sản.

Bảng giá đất có phải giá trị quyền sử dụng đất không?

Không nên đồng nhất bảng giá đất với giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất được xây dựng và áp dụng cho các trường hợp theo quy định của pháp luật đất đai. Theo cơ chế của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí; tại khu vực đáp ứng điều kiện về bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất có thể xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Trong khi đó, giá trị của một quyền sử dụng đất phục vụ giao dịch, đầu tư, tín dụng hoặc mục đích khác cần được xem xét dựa trên chính đặc điểm tài sản và bối cảnh xác định giá trị.

Vì vậy, cần phân biệt:

• Bảng giá đất: Được xây dựng và sử dụng theo các trường hợp pháp luật quy định

• Giá rao bán: Mức giá người bán đang kỳ vọng

• Giá giao dịch: Mức giá hình thành trong một giao dịch cụ thể

• Giá trị thẩm định: Giá trị xác định cho mục đích, tài sản và thời điểm cụ thể

Việc lấy một trong các mức giá trên và sử dụng cho mọi mục đích có thể dẫn đến nhận định không phù hợp.

Giá rao bán có phản ánh giá trị quyền sử dụng đất không?

Giá rao bán là nguồn thông tin phổ biến khi người mua muốn khảo sát thị trường, nhưng không nên sử dụng một mức giá rao đơn lẻ để kết luận giá trị tài sản.

Mức giá chào bán có thể:

• Bao gồm khoảng thương lượng;

• Được đăng từ thời điểm trước;

• Chưa phát sinh giao dịch thực tế;

• Dựa trên kỳ vọng tăng giá;

• Chưa phản ánh đầy đủ hạn chế của tài sản.

Điều đó không có nghĩa thông tin rao bán không hữu ích. Vấn đề nằm ở việc kiểm tra độ tin cậy, thời điểm của thông tin và mức độ có thể so sánh giữa tài sản rao bán với quyền sử dụng đất đang được xem xét.

Ví dụ, hai thửa đất cùng tuyến đường nhưng khác mặt tiền, mục đích sử dụng hoặc tình trạng pháp lý thì đơn giá chào bán không nên được áp dụng trực tiếp từ tài sản này sang tài sản kia.

Giá giao dịch có luôn bằng giá trị quyền sử dụng đất không?

Không nhất thiết.

Giá giao dịch được hình thành trong những điều kiện cụ thể giữa bên mua và bên bán. Mức giá cuối cùng có thể chịu tác động bởi nhu cầu tài chính, thời gian giao dịch, điều kiện thanh toán, khả năng thương lượng hoặc những yếu tố riêng giữa các bên.

Chẳng hạn, chủ sở hữu cần chuyển nhượng tài sản trong thời gian ngắn có thể chấp nhận điều kiện khác với người bán không chịu áp lực về thời gian.

Do đó, khi sử dụng một giao dịch để tham khảo, không chỉ cần biết tài sản đã giao dịch bao nhiêu, mà còn phải xem xét điều kiện hình thành giao dịch và mức độ tương đồng với tài sản cần xác định giá trị.

Vì sao một thửa đất có thể có nhiều mức giá khác nhau?

Cùng một quyền sử dụng đất có thể xuất hiện nhiều thông tin giá mà không nhất thiết mâu thuẫn với nhau.

Một thửa đất có thể đồng thời có:

• Giá tương ứng trong bảng giá đất;

• Giá chủ sở hữu đang rao bán;

• Giá người mua đề nghị;

• Giá tham khảo từ bất động sản tương tự;

• Giá hình thành khi giao dịch;

• Kết quả thẩm định giá cho một mục đích cụ thể.

Sự khác biệt xuất phát từ mục đích, nguồn dữ liệu và bối cảnh hình thành từng mức giá.

Vì vậy, trước một con số về giá đất nên đặt ba câu hỏi:

• Mức giá được xác định cho mục đích gì?

• Thông tin phản ánh thời điểm nào?

• Tài sản hoặc dữ liệu được sử dụng có thực sự tương đồng với thửa đất đang xem xét không?

Cách tiếp cận này hữu ích hơn việc chỉ tìm kiếm “giá đất khu vực hiện nay bao nhiêu”.

Giá trị quyền sử dụng đất có thay đổi theo thời gian không?

Có. Giá trị bất động sản luôn gắn với một thời điểm nhất định.

Ngay cả khi diện tích và hình dạng thửa đất không thay đổi, điều kiện xung quanh vẫn có thể biến động. Hạ tầng mới, thay đổi về khả năng tiếp cận, cung cầu, tín dụng, quy hoạch hoặc tình hình thị trường đều có thể làm bối cảnh của tài sản khác trước.

Vì vậy, mức giá hoặc kết quả xác định giá trị từ một thời điểm trước không nên được mặc định sử dụng cho hiện tại.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với bất động sản được sử dụng để đầu tư, vay vốn, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch có giá trị lớn.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất?

Giá trị của quyền sử dụng đất có thể chịu tác động đồng thời từ nhiều nhóm yếu tố, điển hình gồm:

• Vị trí và khả năng tiếp cận;

• Mục đích và thời hạn sử dụng đất;

• Tình trạng pháp lý;

• Quy hoạch;

• Diện tích và đặc điểm thửa đất;

• Hạ tầng khu vực;

• Khả năng khai thác;

• Cung cầu và điều kiện thị trường.

Mức độ tác động không giống nhau đối với mọi bất động sản. Đất ở đô thị, đất thương mại, đất sản xuất kinh doanh hay đất thuộc dự án có đặc điểm sử dụng và khả năng khai thác khác nhau.

Do đó, thay vì tìm một yếu tố quyết định duy nhất, cần xem xét nhóm yếu tố nào đang tác động đáng kể đến chính tài sản cần xác định giá trị.

Mức độ tác động của từng yếu tố sẽ khác nhau tùy loại đất và đặc điểm tài sản. Xem phân tích chi tiết tại các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất

Những sai lầm thường gặp khi tự xác định giá trị đất

Một số cách tham khảo giá phổ biến có thể dẫn đến kết quả thiếu chính xác nếu sử dụng máy móc.

• Lấy giá nhà hàng xóm nhân với diện tích: hai tài sản nằm cạnh nhau vẫn có thể khác pháp lý, mặt tiền, hình dạng, mục đích sử dụng và khả năng khai thác.

• Lấy giá rao bán cao nhất làm giá trị tài sản: giá chào bán phản ánh kỳ vọng của người bán và chưa chứng minh thị trường chấp nhận mức giá đó.

• Cho rằng bảng giá đất chính là giá thị trường: hai loại thông tin được hình thành và sử dụng trong những bối cảnh khác nhau.

• Chỉ quan tâm giá/m²: đơn giá giúp so sánh thuận tiện nhưng chưa phản ánh toàn bộ đặc điểm và khả năng khai thác của thửa đất.

Vì vậy, thông tin giá chỉ thực sự hữu ích khi đi kèm với việc hiểu rõ nguồn dữ liệu và đặc điểm tài sản.

Khi nào cần thẩm định giá quyền sử dụng đất?

Với nhu cầu tham khảo ban đầu, chủ sở hữu có thể tự khảo sát thông tin thị trường. Tuy nhiên, khi quyền sử dụng đất liên quan đến một giao dịch hoặc quyết định tài chính quan trọng, nhu cầu xác định giá trị trên cơ sở rõ ràng hơn có thể phát sinh.

Một số trường hợp thường gặp gồm:

• Vay vốn, bảo đảm tín dụng;

• Mua bán, chuyển nhượng;

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Đầu tư và chuyển nhượng dự án;

• M&A;

• Xử lý tài sản hoặc khoản nợ;

• Quản trị tài sản.

Trong hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá trị không chỉ dựa trên giá đất trong khu vực mà còn xem xét hồ sơ, đặc điểm tài sản và dữ liệu thị trường phù hợp với mục đích, thời điểm thẩm định.

Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và thẩm định giá bất động sản cho cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và các tổ chức có nhu cầu. Tùy tài sản và mục đích sử dụng kết quả, Thẩm định giá Hoàng Quân xem xét hồ sơ, đặc điểm thực tế và thông tin thị trường để thực hiện thẩm định theo quy định và chuẩn mực áp dụng.

Khách hàng có nhu cầu xác định giá trị quyền sử dụng đất có thể cung cấp thông tin về vị trí, diện tích, loại đất, hồ sơ hiện có và mục đích thẩm định để được tư vấn phạm vi công việc phù hợp.

Câu hỏi thường gặp về giá trị quyền sử dụng đất

• Bảng giá đất có phải giá thị trường không?

Không nên đồng nhất. Bảng giá đất được xây dựng và áp dụng theo pháp luật đất đai, trong khi giá thị trường liên quan đến điều kiện giao dịch và cung cầu tại từng thời điểm.

• Giá rao bán có dùng để tham khảo giá trị đất được không?

Có thể, nhưng cần kiểm tra thời điểm, độ tin cậy và mức độ tương đồng của tài sản. Một tin rao riêng lẻ chưa đủ để kết luận giá trị.

• Hai thửa đất cạnh nhau có cùng giá trị không?

Không nhất thiết. Các tài sản có thể khác nhau về pháp lý, mục đích sử dụng, mặt tiền, hình dạng, khả năng tiếp cận và khai thác.

• Giá trị quyền sử dụng đất có cố định không?

Không. Giá trị gắn với thời điểm xác định và có thể thay đổi khi đặc điểm tài sản hoặc điều kiện thị trường thay đổi.

Kết luận

Hiểu đúng giá trị quyền sử dụng đất không chỉ là biết một mét vuông đất đang được rao bán bao nhiêu. Cần xác định rõ loại thông tin giá đang sử dụng, nguồn dữ liệu, mục đích và thời điểm xác định.

Bảng giá đất, giá rao bán, giá giao dịch và kết quả thẩm định đều có ý nghĩa riêng nhưng không nên được sử dụng thay thế cho nhau một cách máy móc. Với các quyết định có giá trị lớn, việc xem xét quyền sử dụng đất cụ thể và cơ sở hình thành giá trị sẽ giúp người sử dụng có thêm căn cứ trước khi giao dịch, đầu tư hoặc quản trị tài sản.