Quyền sử dụng đất là gì? Quy định mới nhất hiện nay

Quyền sử dụng đất là một trong những khái niệm quan trọng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất. Tùy thuộc vào đối tượng sử dụng, loại đất, hình thức sử dụng và điều kiện pháp lý, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Việc hiểu đúng bản chất của quyền sử dụng đất không chỉ cần thiết khi mua bán bất động sản mà còn giúp người dân và doanh nghiệp hạn chế rủi ro khi đầu tư, vay vốn, góp vốn hoặc xác định giá trị tài sản.

Quyền sử dụng đất là gì?

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để khai thác công dụng, hưởng lợi ích và thực hiện các quyền liên quan đến đất trong phạm vi pháp luật cho phép.

Điểm cần lưu ý là người có quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc sở hữu đất theo cách hiểu thông thường.

Theo Điều 12 Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Vì vậy, trong quan hệ đất đai tại Việt Nam cần phân biệt giữa quyền sở hữu đối với đất đai và quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân.

Quyền sử dụng đất cũng gắn với những điều kiện cụ thể như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng và các hạn chế quyền theo quy định pháp luật.

Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?

Đây là vấn đề dễ gây nhầm lẫn bởi cần phân biệt giữa đất đai và quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Đồng thời, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Như vậy, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền.

Đây cũng là cơ sở để quyền sử dụng đất có thể tham gia vào nhiều quan hệ dân sự, kinh tế như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc để lại thừa kế khi đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi quyền sử dụng đất đều có thể tự do giao dịch. Khả năng thực hiện từng quyền còn phụ thuộc vào loại đất, chủ thể sử dụng, hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, thời hạn sử dụng và tình trạng pháp lý cụ thể.

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất khác nhau thế nào?

Hai khái niệm này thường bị sử dụng thay thế cho nhau trong giao tiếp hằng ngày nhưng có bản chất pháp lý khác nhau.

Do đó, cách nói phổ biến như “mua đất” trên thực tế thường liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ không phải chuyển quyền sở hữu đất đai từ người này sang người khác.

Người sử dụng đất có những quyền gì?

Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định các quyền chung của người sử dụng đất. Trong đó có quyền được cấp Giấy chứng nhận khi đủ điều kiện; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; được Nhà nước bảo hộ khi quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai bị xâm phạm; được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định; được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định và thực hiện khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp.

Bên cạnh các quyền chung, tùy từng chủ thể và trường hợp cụ thể, pháp luật còn quy định việc thực hiện các quyền liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến nhất trên thị trường bất động sản. Khi giao dịch đáp ứng điều kiện pháp luật và hoàn tất thủ tục cần thiết, quyền sử dụng đất được chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.

Không phải mọi thửa đất đều có thể chuyển nhượng ngay. Tình trạng pháp lý của đất cần được kiểm tra trước khi giao dịch.

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Trong các trường hợp pháp luật cho phép, người sử dụng đất có thể khai thác giá trị kinh tế của đất thông qua hoạt động cho thuê hoặc cho thuê lại.

Khả năng thực hiện quyền này phụ thuộc vào chủ thể, nguồn gốc sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất và các quy định liên quan.

Thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất có thể trở thành đối tượng thừa kế khi đáp ứng các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

Trong thực tế, những vấn đề như người thừa kế, di chúc, thừa kế theo pháp luật, tình trạng Giấy chứng nhận hoặc tranh chấp giữa các đồng thừa kế có thể ảnh hưởng đến quá trình thực hiện thủ tục.

Tặng cho quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện theo quy định. Hình thức này thường xuất hiện giữa các thành viên trong gia đình nhưng cũng có thể được thực hiện giữa các chủ thể khác nếu pháp luật cho phép.

Thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong các trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật.

Trong hoạt động tín dụng, giá trị quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố có thể được xem xét khi tổ chức tín dụng đánh giá tài sản bảo đảm. Giá trị được xem xét không đơn thuần phụ thuộc vào diện tích mà còn liên quan đến vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch và khả năng giao dịch trên thị trường.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, quyền sử dụng đất có thể được sử dụng để góp vốn khi đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Đối với những giao dịch có giá trị lớn, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cần dựa trên đầy đủ thông tin về tài sản và bối cảnh thị trường thay vì chỉ tham khảo giá rao bán.

Điều kiện thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất

Không phải cứ có quyền sử dụng đất là người sử dụng có thể chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc góp vốn trong mọi trường hợp.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Các điều kiện cơ bản gồm:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp ngoại lệ được pháp luật quy định;

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định và quyết định, bản án hoặc phán quyết liên quan đã có hiệu lực;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;

• Đất còn trong thời hạn sử dụng;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài các điều kiện chung trên, từng loại giao dịch, loại đất và chủ thể tham gia có thể phải đáp ứng thêm điều kiện khác.

Vì vậy, trước khi mua bán hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản, việc chỉ nhìn vào Giấy chứng nhận là chưa đủ. Người mua còn cần xem xét tình trạng tranh chấp, quy hoạch, thời hạn sử dụng, hạn chế quyền và các thông tin pháp lý có liên quan.

Bên cạnh tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch cũng cần được kiểm tra trước khi chuyển nhượng hoặc đầu tư bất động sản. Trường hợp đất quy hoạch, quyền sử dụng, khả năng xây dựng, giao dịch và giá trị tài sản có thể chịu những ảnh hưởng khác nhau tùy loại quy hoạch và tình trạng thực hiện.

Giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất có phải là một?

Không. Giấy chứng nhận không phải chính quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền.

Có thể hiểu đơn giản:

• Quyền sử dụng đất → quyền tài sản.

• Giấy chứng nhận → chứng thư pháp lý xác nhận quyền đó và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo trường hợp được chứng nhận.

Việc phân biệt hai khái niệm giúp tránh cách hiểu rằng bản thân “sổ đỏ” là tài sản được mua bán. Đối tượng của giao dịch trong trường hợp phổ biến là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có, không phải tờ Giấy chứng nhận.

Thời hạn sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến quyền sử dụng đất?

Không phải tất cả quyền sử dụng đất đều có thời hạn giống nhau.

Luật Đất đai phân chia các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Thời hạn cụ thể phụ thuộc vào loại đất, chủ thể và căn cứ sử dụng.

Đây là thông tin quan trọng khi đánh giá một bất động sản bởi hai khu đất có vị trí và diện tích tương tự nhưng khác mục đích hoặc thời hạn sử dụng có thể có đặc điểm pháp lý và khả năng khai thác khác nhau.

Đặc biệt với đất sản xuất, kinh doanh hoặc đất phục vụ dự án đầu tư, thời hạn sử dụng còn lại là yếu tố cần được xem xét khi phân tích khả năng khai thác tài sản.

Mục đích sử dụng đất cũng quyết định phạm vi khai thác và quyền của người sử dụng đối với thửa đất. Khi có nhu cầu sử dụng đất khác với mục đích được xác định theo hồ sơ pháp lý, người sử dụng cần tìm hiểu điều kiện và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trước khi thực hiện.

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong những điều kiện xác định.

Giá trị này không nên được hiểu đơn giản bằng: Diện tích đất × một mức giá tham khảo.

Trên thực tế, giá trị quyền sử dụng đất có thể chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố:

• Vị trí và khả năng tiếp cận;

• Mục đích sử dụng đất;

• Thời hạn sử dụng;

• Diện tích, hình dạng và kích thước thửa đất;

• Tình trạng pháp lý;

• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;

• Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

• Khả năng khai thác, phát triển;

• Cung – cầu của thị trường;

• Đặc điểm của các giao dịch so sánh.

Một sai lầm thường gặp là lấy giá rao bán của một vài bất động sản trong cùng khu vực rồi xem đó là giá trị của thửa đất cần xác định. Giá chào bán chỉ là một nguồn thông tin thị trường và có thể khác đáng kể so với mức giá có thể hình thành trong giao dịch thực tế.

Ngoài ra, cần phân biệt giá trị quyền sử dụng đất trong hoạt động thẩm định giá với giá đất được xác định theo pháp luật đất đai cho các mục đích quản lý nhà nước. Mục đích, căn cứ pháp lý và quy trình xác định có thể khác nhau.

Khi nào cần thẩm định giá quyền sử dụng đất?

Việc thẩm định giá có thể được thực hiện khi tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân cần một cơ sở về giá trị tài sản phục vụ một mục đích cụ thể.

Một số trường hợp thường gặp gồm:

• Vay vốn, thế chấp tài sản;

• Mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản;

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án;

• Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp có tài sản là bất động sản;

• Xử lý tài sản và khoản nợ;

• Xác định giá trị tài sản theo yêu cầu quản trị, tài chính;

• Các mục đích khác theo quy định và nhu cầu hợp pháp của khách hàng.

Trong quá trình thẩm định, thửa đất được xem xét trên nhiều khía cạnh như hồ sơ pháp lý, đặc điểm thực tế, vị trí, mục đích và thời hạn sử dụng, quy hoạch, khả năng khai thác cũng như dữ liệu thị trường phù hợp.

Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản và quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định được thực hiện trên cơ sở hồ sơ tài sản, mục đích thẩm định, đặc điểm pháp lý và dữ liệu thị trường tại thời điểm thẩm định nhằm cung cấp cơ sở tham khảo phù hợp cho khách hàng trong quá trình ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp về quyền sử dụng đất

• Quyền sử dụng đất có phải quyền sở hữu đất không?

Không. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

• Quyền sử dụng đất có phải tài sản không?

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản và có thể trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật dân sự.

• Có Giấy chứng nhận thì được tự do chuyển nhượng đất không?

Không hẳn. Giấy chứng nhận là một trong những điều kiện quan trọng, nhưng người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và quy định có liên quan.

• Quyền sử dụng đất có được thế chấp không?

Có thể, nếu thuộc trường hợp pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ các điều kiện thực hiện quyền.

• Giá rao bán đất có phải giá trị quyền sử dụng đất không?

Không nhất thiết. Giá rao bán thể hiện kỳ vọng của bên bán và chỉ là một nguồn thông tin tham khảo. Khi xác định giá trị quyền sử dụng đất cần xem xét thêm đặc điểm pháp lý, vị trí, quy hoạch, mục đích sử dụng, thời hạn, khả năng khai thác và dữ liệu giao dịch phù hợp.

Kết luận

Hiểu đúng quyền sử dụng đất là bước quan trọng trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Người sử dụng đất có nhiều quyền được pháp luật công nhận, nhưng phạm vi và điều kiện thực hiện phụ thuộc vào loại đất, chủ thể, nguồn gốc, thời hạn sử dụng và tình trạng pháp lý của từng trường hợp.

Đặc biệt, cần phân biệt quyền sử dụng đất với quyền sở hữu đất, Giấy chứng nhận và giá trị quyền sử dụng đất. Khi quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch, thế chấp, góp vốn hoặc phục vụ hoạt động đầu tư, việc kiểm tra đầy đủ yếu tố pháp lý và xác định giá trị trên cơ sở dữ liệu phù hợp sẽ giúp các bên có thêm căn cứ cho quá trình ra quyết định.