Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn trong quỹ đất và gắn trực tiếp với hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cùng nhiều hoạt động sản xuất khác. Tuy nhiên, cùng thuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất hay đất nuôi trồng thủy sản có mục đích sử dụng, thời hạn, khả năng khai thác và giá trị quyền sử dụng đất khác nhau.
Việc hiểu đúng loại đất đặc biệt quan trọng khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng hoặc xác định giá trị tài sản. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ đất nông nghiệp là gì, gồm những loại nào, thời hạn sử dụng ra sao và những yếu tố nào cần xem xét khi xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là một trong ba nhóm đất được phân loại theo mục đích sử dụng theo Luật Đất đai 2024, bên cạnh nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm này gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Như vậy, khái niệm này không chỉ bao gồm đất trồng lúa hoặc đất trồng cây như cách hiểu thông thường. Một thửa đất được xếp vào nhóm nào cần căn cứ vào mục đích sử dụng được xác định theo hồ sơ pháp lý và quy định pháp luật, không chỉ dựa trên hiện trạng mà người sử dụng đang nhìn thấy.
Đất nông nghiệp gồm những loại nào?
Luật Đất đai 2024 phân nhóm đất nông nghiệp thành các loại chính sau đây.
Đất trồng cây hằng năm
Bao gồm:
-
Đất trồng lúa;
-
Đất trồng cây hằng năm khác.
Đặc điểm chung của nhóm này là chu kỳ sản xuất thường tương đối ngắn. Tuy nhiên, giá trị của từng thửa đất còn phụ thuộc lớn vào vị trí, điều kiện canh tác, giao thông, hệ thống thủy lợi và khả năng khai thác thực tế.
Đất trồng cây lâu năm
Được sử dụng cho các loại cây có chu kỳ sinh trưởng và khai thác dài hơn một năm hoặc cho thu hoạch trong nhiều năm.
Đây cũng là nhóm thường được người dân tìm kiếm dưới các tên hoặc ký hiệu liên quan như đất CLN, đất trồng cây lâu năm.
Cần lưu ý rằng đất trồng cây lâu năm không mặc nhiên là đất ở và cũng không thể chỉ căn cứ việc khu vực xung quanh đã hình thành dân cư để coi thửa đất có giá trị tương đương đất ở.
Đất lâm nghiệp
Bao gồm:
-
Đất rừng đặc dụng;
-
Đất rừng phòng hộ;
-
Đất rừng sản xuất.
Mỗi loại có chế độ quản lý và phạm vi khai thác khác nhau. Vì vậy khi xem xét giá trị quyền sử dụng đất lâm nghiệp, ngoài vị trí và diện tích còn phải làm rõ loại rừng, hồ sơ pháp lý và các hạn chế liên quan đến sử dụng đất.
Đất nuôi trồng thủy sản
Đây là đất phục vụ hoạt động nuôi trồng thủy sản.
Khả năng khai thác của loại đất này có thể chịu ảnh hưởng bởi nguồn nước, điều kiện thủy văn, hệ thống giao thông, hạ tầng phục vụ sản xuất và đặc điểm khu vực.
Đất chăn nuôi tập trung
Luật Đất đai 2024 đưa đất chăn nuôi tập trung vào danh mục của nhóm đất nông nghiệp.
Khi xem xét loại tài sản này, cần phân biệt quyền sử dụng đất với giá trị của chuồng trại, nhà kho, công trình phụ trợ, máy móc hoặc các tài sản khác gắn với hoạt động chăn nuôi.
Đất làm muối
Đất được sử dụng cho hoạt động sản xuất muối cũng thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Giá trị và khả năng khai thác thường phụ thuộc nhiều vào vị trí tự nhiên, điều kiện sản xuất và hạ tầng tại khu vực.
Đất nông nghiệp khác
Đây là nhóm được pháp luật quy định để bao quát những mục đích sử dụng nông nghiệp khác theo quy định chi tiết.
Khi gặp ký hiệu hoặc mục đích sử dụng chưa rõ, người sử dụng đất không nên tự suy luận loại đất mà cần kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận và hồ sơ đất đai liên quan.
Làm thế nào để xác định một thửa đất thuộc loại đất nào?
Đây là điểm thường bị nhầm khi mua bán đất.
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2024, việc xác định loại đất có thể dựa trên các căn cứ như:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
-
Giấy tờ về quyền sử dụng đất trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
-
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp không có các giấy tờ nêu trên hoặc loại đất ghi trên giấy tờ khác với phân loại theo quy định hay khác với hiện trạng sử dụng thì việc xác định được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Do đó, không nên kết luận chỉ dựa trên việc thửa đất hiện đang:
-
Bỏ trống;
-
Trồng cây;
-
Có nhà hoặc công trình;
-
Nằm cạnh khu dân cư;
-
Nằm trong khu vực đang phát triển đô thị.
Hiện trạng sử dụng và mục đích sử dụng hợp pháp không phải lúc nào cũng đồng nhất.
Đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng bao lâu?
Không có một thời hạn duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng một số loại đất như đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức, thời hạn giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm.
Khi hết thời hạn này, trường hợp thuộc quy định nêu trên được tiếp tục sử dụng theo thời hạn luật định mà không phải làm thủ tục gia hạn.
Đối với đất nông nghiệp Nhà nước cho cá nhân thuê, thời hạn thuê không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu thì việc tiếp tục cho thuê được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo quy định.
Vì vậy, khi mua hoặc nhận chuyển nhượng đất có thời hạn, cần kiểm tra thời gian sử dụng còn lại, thay vì chỉ nhìn diện tích và giá giao dịch.
Đất nông nghiệp có chuyển sang đất ở được không?
Có thể phát sinh trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhưng không phải cứ có nhu cầu là người sử dụng đất tự chuyển được.
Việc chuyển mục đích phải xem xét:
-
Loại đất hiện tại;
-
Loại đất dự kiến chuyển sang;
-
Điều kiện và căn cứ pháp lý;
-
Quy hoạch, kế hoạch và các thông tin quản lý đất đai liên quan;
-
Thẩm quyền cho phép;
-
Nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Khi được chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng được xác định theo loại đất sau khi chuyển và tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Không nên cộng trước “giá trị lên thổ cư” vào giá đất
Một sai lầm khá phổ biến là thấy một thửa đất nông nghiệp nằm cạnh khu dân cư rồi định giá bằng cách: Giá đất ở khu vực × diện tích đất – chi phí chuyển mục đích.
Cách suy luận này có thể tạo ra kết quả sai nếu khả năng chuyển mục đích chưa được xác lập đầy đủ.
Quy hoạch, khả năng chuyển mục đích hoặc kỳ vọng phát triển có thể là thông tin ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không đồng nghĩa quyền sử dụng đất hiện tại đã trở thành đất ở.
Giá đất nông nghiệp được xác định như thế nào?
Cần phân biệt hai vấn đề:
-
Một là giá đất trong cơ chế quản lý nhà nước, được xác định và áp dụng theo pháp luật đất đai trong từng trường hợp.
-
Hai là giá trị quyền sử dụng đất cần thẩm định cho một mục đích cụ thể, chẳng hạn vay vốn, mua bán, góp vốn, xử lý tài sản hoặc quản trị doanh nghiệp.
Hai khái niệm này có liên quan nhưng không nên mặc định là cùng một mức giá.
Đối với cơ chế định giá đất theo Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định việc định giá phải tuân theo nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp và trình tự, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa các bên.
Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất phục vụ một mục đích cụ thể, phạm vi thông tin cần xem xét còn phụ thuộc vào đặc điểm của chính tài sản.
Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp?
Không có công thức đơn giản kiểu: diện tích × giá trung bình khu vực = giá trị đất.
Giá trị có thể chịu tác động đồng thời bởi nhiều nhóm yếu tố.
Vị trí và khả năng tiếp cận
Hai thửa đất cùng diện tích nhưng một thửa tiếp giáp đường giao thông thuận lợi và một thửa nằm sâu bên trong có thể có mức độ hấp dẫn rất khác nhau.
Các yếu tố cần xem xét có thể gồm:
-
Vị trí;
-
Mặt tiền;
-
Đường tiếp cận;
-
Khoảng cách tới khu dân cư;
-
Khả năng kết nối giao thông;
-
Đặc điểm khu vực xung quanh.
Mục đích sử dụng đất
Đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản hay đất rừng sản xuất không nên được xem như những tài sản hoàn toàn giống nhau.
Mục đích sử dụng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và phạm vi quyền của người sử dụng đất.
Hồ sơ pháp lý
Thông tin cần xem xét có thể gồm:
-
Giấy chứng nhận;
-
Diện tích được công nhận;
-
Thời hạn sử dụng;
-
Nguồn gốc sử dụng;
-
Mục đích sử dụng;
-
Tình trạng hạn chế quyền nếu có;
-
Thông tin quy hoạch và hồ sơ liên quan.
Hình dạng và đặc điểm thửa đất
Chiều rộng, chiều sâu, hình dạng, địa hình và khả năng khai thác cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị.
Một thửa đất có diện tích lớn nhưng hình dạng bất lợi không nhất thiết có đơn giá tương đương một thửa đất thuận lợi hơn.
Điều kiện sản xuất
Đối với đất phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chất lượng đất, nguồn nước, thủy lợi, khả năng cơ giới hóa và điều kiện canh tác có thể ảnh hưởng đến khả năng khai thác kinh tế.
Quy hoạch và tiềm năng khu vực
Thông tin phát triển hạ tầng, quy hoạch và biến động sử dụng đất tại khu vực có thể tác động tới hành vi thị trường.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa thông tin có cơ sở pháp lý với tin đồn hoặc kỳ vọng đầu cơ.
Bảng giá đất có phải là giá bán đất nông nghiệp trên thị trường không?
Không nên đồng nhất hai khái niệm này.
Bảng giá đất được xây dựng và áp dụng cho các trường hợp do Luật Đất đai quy định. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất lần đầu theo cơ chế mới được áp dụng theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Trong khi đó, một giao dịch trên thị trường có thể chịu tác động của vị trí cụ thể, đặc điểm thửa đất, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu và nhiều yếu tố khác tại thời điểm giao dịch.
Vì vậy, không nên lấy một mức trong bảng giá đất rồi mặc định đó là giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.
Khi nào cần thẩm định giá đất nông nghiệp?
Nhu cầu thẩm định giá đất nông nghiệp có thể phát sinh khi quyền sử dụng đất được sử dụng cho các mục đích như:
-
Vay vốn và bảo đảm nghĩa vụ tài chính;
-
Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
-
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
-
Xử lý hoặc thanh lý tài sản;
-
Phân chia tài sản, giải quyết quyền lợi giữa các bên;
-
Xác định giá trị tài sản của doanh nghiệp;
-
Phục vụ các mục đích khác phù hợp với quy định pháp luật.
Giá trị của đất nông nghiệp không chỉ phụ thuộc vào diện tích hay mức giá tham khảo trong khu vực mà còn liên quan đến loại đất, thời hạn sử dụng, vị trí, khả năng tiếp cận, hồ sơ pháp lý, điều kiện khai thác và đặc điểm thị trường tại thời điểm thẩm định.
Vì vậy, trong các giao dịch hoặc quyết định tài chính có giá trị lớn, việc có thêm cơ sở xác định giá trị tài sản có thể giúp các bên hạn chế việc chỉ dựa vào giá rao bán hoặc mức giá tham khảo chưa được kiểm chứng.
Thẩm định giá đất nông nghiệp tại Thẩm định giá Hoàng Quân
Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất cho cá nhân, doanh nghiệp, ngân hàng và các tổ chức có nhu cầu xác định giá trị tài sản phục vụ từng mục đích cụ thể.
Đối với đất nông nghiệp, phạm vi thẩm định được xem xét dựa trên mục đích sử dụng kết quả, loại đất, hồ sơ pháp lý, thời hạn sử dụng, hiện trạng, vị trí và các thông tin thị trường có liên quan.
Tùy từng hồ sơ, khách hàng có thể cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài liệu thể hiện nguồn gốc và mục đích sử dụng, thông tin quy hoạch, bản đồ hoặc trích lục thửa đất cùng các giấy tờ liên quan khác.
Việc xác định đầy đủ phạm vi tài sản và mục đích thẩm định ngay từ đầu giúp kết quả có cơ sở phù hợp hơn cho nhu cầu vay vốn, chuyển nhượng, góp vốn, quản trị tài sản hoặc các mục đích hợp pháp khác.
Câu hỏi thường gặp
-
Đất nông nghiệp có chuyển sang đất ở được không?
Có thể trong những trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Đất nông nghiệp có được xây nhà ở không?
Không thể mặc định đất nông nghiệp được sử dụng để xây nhà ở; trường hợp muốn sử dụng sang mục đích đất ở cần xem xét điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
-
Đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng bao lâu?
Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào đối tượng sử dụng, loại đất và hình thức được giao hoặc cho thuê đất; một số trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng 50 năm theo Luật Đất đai 2024.
-
Đất nông nghiệp hết thời hạn 50 năm có bị thu hồi ngay không?
Không. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, khi hết thời hạn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn luật định mà không phải làm thủ tục gia hạn.
-
Giá đất nông nghiệp có giống bảng giá đất không?
Không nên đồng nhất hai khái niệm này vì bảng giá đất được sử dụng cho các trường hợp pháp luật quy định, còn giá trị quyền sử dụng đất cụ thể có thể chịu tác động bởi vị trí, pháp lý, thời hạn, hiện trạng và điều kiện thị trường.
-
Có cần thẩm định giá trước khi bán đất nông nghiệp không?
Không phải mọi giao dịch đều bắt buộc phải thẩm định giá, nhưng kết quả thẩm định có thể cung cấp thêm cơ sở về giá trị tài sản khi chủ đất, doanh nghiệp hoặc bên liên quan cần tham khảo cho việc chuyển nhượng, vay vốn, góp vốn hoặc ra quyết định tài chính.
Kết luận
Đất nông nghiệp là một nhóm đất lớn gồm nhiều loại đất có mục đích, điều kiện khai thác và chế độ sử dụng khác nhau. Vì vậy, trước khi mua bán, nhận chuyển nhượng, thế chấp hoặc xác định giá trị, người sử dụng đất cần kiểm tra chính xác loại đất, thời hạn sử dụng, hồ sơ pháp lý, hiện trạng và các thông tin liên quan.
Đối với nhu cầu xác định giá trị, không nên chỉ dựa vào bảng giá đất hoặc giá rao bán. Giá trị quyền sử dụng đất cần được xem xét trong đúng phạm vi tài sản, mục đích và thời điểm cụ thể.
