Thẩm định giá quyền sử dụng đất để vay vốn, mua bán, M&A

Khi quyền sử dụng đất được đưa vào vay vốn, mua bán, góp vốn, đầu tư, M&A, chuyển nhượng dự án hoặc xử lý tài sản, một trong những vấn đề quan trọng là xác định tài sản có giá trị bao nhiêu tại thời điểm cần sử dụng kết quả.

Việc xem giá rao bán hoặc tham khảo đơn giá đất xung quanh có thể giúp hình thành nhận định ban đầu, nhưng chưa phản ánh đầy đủ một quyền sử dụng đất cụ thể. Mục đích và thời hạn sử dụng, tình trạng pháp lý, quy hoạch, đặc điểm thửa đất và dữ liệu thị trường đều có thể tạo ra khác biệt.

Thẩm định giá quyền sử dụng đất vì vậy không đơn thuần là tìm một mức giá/m², mà là quá trình xác định giá trị tài sản cho một mục đích và thời điểm cụ thể trên cơ sở thông tin, dữ liệu và phương pháp phù hợp.

Thẩm định giá quyền sử dụng đất là gì?

Thẩm định giá quyền sử dụng đất là hoạt động xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể cho một mục đích nhất định, tại thời điểm và địa điểm xác định, theo quy định pháp luật và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng.

Đối tượng cần hiểu ở đây là quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo quy định. Quyền sử dụng đất đồng thời là quyền tài sản có thể trị giá được bằng tiền theo pháp luật dân sự.

Do đó, khi nói đến thẩm định giá đất trong các giao dịch dân sự, tài chính và kinh doanh, cần xác định rõ đối tượng, quyền và lợi ích liên quan đến tài sản được thẩm định.

Thẩm định giá quyền sử dụng đất khác gì tự tham khảo giá đất?

Người sở hữu hoặc người mua bất động sản có thể tự khảo sát giá bằng cách xem tin đăng, hỏi môi giới, tham khảo giao dịch xung quanh hoặc tìm hiểu bảng giá đất.

Các nguồn này có giá trị tham khảo nhưng không đồng nghĩa với một cuộc thẩm định giá.

Điểm khác biệt quan trọng không phải là tuyên bố một con số “chính xác tuyệt đối”, mà nằm ở mục đích sử dụng kết quả, cơ sở dữ liệu và quy trình xác định giá trị.

Để phân biệt rõ hơn các khái niệm này, cần hiểu giá trị quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở nào và vì sao có thể khác với bảng giá đất, giá rao bán hoặc mức giá ghi nhận trên thị trường.

Khi nào cần thẩm định giá quyền sử dụng đất?

Không phải mọi trường hợp mua bán đất đều bắt buộc phải thuê doanh nghiệp thẩm định giá. Với nhu cầu tham khảo thông thường, người sử dụng có thể tự nghiên cứu thị trường.

Nhu cầu thẩm định thường rõ hơn khi giá trị tài sản được sử dụng làm cơ sở cho một quyết định tài chính, đầu tư hoặc giao dịch quan trọng.

Vay vốn và bảo đảm tín dụng

Quyền sử dụng đất là loại tài sản thường liên quan đến hoạt động bảo đảm tín dụng khi đáp ứng các điều kiện pháp luật.

Thẩm định giá cung cấp cơ sở về giá trị tài sản tại thời điểm xác định, phục vụ mục đích sử dụng kết quả. Tuy nhiên, giá trị thẩm định không đồng nghĩa với số tiền ngân hàng chắc chắn cho vay. Quyết định tín dụng còn phụ thuộc vào chính sách của tổ chức tín dụng, khách hàng, khả năng trả nợ và các điều kiện liên quan.

Mua bán, chuyển nhượng

Giá rao bán phản ánh kỳ vọng của người bán và có thể tồn tại khoảng thương lượng đáng kể.

Đối với tài sản có giá trị lớn, ít giao dịch tương đồng hoặc có đặc điểm riêng, thẩm định giá có thể cung cấp thêm cơ sở để các bên xem xét trước khi đàm phán.

Kết quả thẩm định không thay thế quyền thỏa thuận của bên mua và bên bán.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi quyền sử dụng đất được dùng để góp vốn, giá trị tài sản có liên quan trực tiếp đến giá trị phần vốn góp và lợi ích kinh tế của các bên.

Ngoài việc xác định giá trị, giao dịch còn cần đáp ứng các điều kiện pháp lý đối với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đầu tư, M&A và chuyển nhượng dự án

Đối với doanh nghiệp hoặc dự án sở hữu lượng bất động sản đáng kể, quyền sử dụng đất có thể chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản.

Trong trường hợp này, việc thẩm định có thể phục vụ phân tích đầu tư, đàm phán M&A, chuyển nhượng dự án, tái cấu trúc hoặc những quyết định tài chính khác.

Đặc biệt với khu đất dự án, cần xem xét quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với pháp lý dự án, thời hạn, quy hoạch, khả năng khai thác và các tài sản liên quan.

Xử lý tài sản và khoản nợ

Khi khoản nợ có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hoặc bất động sản, giá trị tài sản là một trong những thông tin cần được xem xét trong quá trình xây dựng phương án xử lý.

Nếu thị trường hoặc đặc điểm tài sản đã thay đổi đáng kể, dữ liệu xác định giá trị từ thời điểm trước có thể không còn phản ánh điều kiện hiện tại.

Những quyền sử dụng đất nào có thể cần thẩm định?

Tùy mục đích và điều kiện pháp lý, nhu cầu thẩm định có thể phát sinh đối với:

• Đất ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở;

• Đất thương mại, dịch vụ;

• Đất sản xuất, kinh doanh;

• Đất trong khu công nghiệp;

• Đất nông nghiệp;

• Quyền sử dụng đất gắn với nhà xưởng;

• Khu đất thuộc dự án đầu tư;

• Quyền sử dụng đất gắn với công trình thương mại;

• Các bất động sản khác phù hợp với phạm vi hoạt động thẩm định giá.

Không nên mặc định mọi loại đất được phân tích giống nhau. Hình thức sử dụng, mục đích, thời hạn và khả năng khai thác của từng tài sản có thể khác đáng kể.

Thẩm định giá quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào?

Quy trình cụ thể phụ thuộc vào tài sản, mục đích và phạm vi cuộc thẩm định. Về tổng thể, có thể hình dung qua các nhóm công việc chính sau.

Bước 1: Xác định nội dung cuộc thẩm định

Trước tiên cần làm rõ tài sản, mục đích sử dụng kết quả, thời điểm thẩm định và phạm vi công việc.

Đây là bước quan trọng bởi cùng một quyền sử dụng đất nhưng nhu cầu vay vốn, góp vốn, M&A hay xử lý tài sản có thể đặt ra những yêu cầu khác nhau đối với cuộc thẩm định.

Bước 2: Tiếp nhận và xem xét hồ sơ

Hồ sơ được sử dụng để nhận diện quyền và đặc điểm của tài sản như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn, chủ thể sử dụng và tài sản gắn liền với đất.

Tùy loại tài sản, đơn vị thẩm định có thể đề nghị bổ sung các tài liệu cần thiết.

Bước 3: Khảo sát tài sản

Khảo sát giúp ghi nhận và đối chiếu những đặc điểm thực tế có liên quan đến tài sản như vị trí, đường tiếp cận, hiện trạng sử dụng, hình dạng, môi trường xung quanh, hạ tầng và tài sản gắn liền với đất.

Khảo sát tài sản không thay thế hoạt động kiểm tra pháp lý.

Bước 4: Thu thập và phân tích dữ liệu

Thông tin thị trường và các dữ liệu phù hợp được thu thập, kiểm tra và phân tích.

Tùy trường hợp, dữ liệu có thể liên quan đến giao dịch, tài sản chào bán, điều kiện thị trường và những nguồn thông tin phù hợp khác.

Điểm quan trọng không phải thu thập càng nhiều tin đăng càng tốt mà là đánh giá mức độ tin cậy và khả năng so sánh của dữ liệu.

Bước 5: Lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp

Không có một phương pháp duy nhất áp dụng máy móc cho mọi quyền sử dụng đất.

Việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp cần căn cứ vào mục đích, cơ sở giá trị, đặc điểm tài sản và dữ liệu có thể thu thập, đồng thời phù hợp với quy định và Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam áp dụng.

Bước 6: Phân tích và xác định kết quả

Các thông tin về tài sản, thị trường và kết quả từ phương pháp được áp dụng được xem xét để hình thành kết luận về giá trị tại thời điểm thẩm định.

Kết quả cần được hiểu trong phạm vi mục đích, giả thiết và điều kiện của cuộc thẩm định.

Bước 7: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Sau khi hoàn thành quá trình chuyên môn, kết quả được thể hiện trong báo cáo và chứng thư thẩm định giá theo quy định áp dụng.

Những thông tin nào cần được xem xét khi thẩm định?

Giá trị quyền sử dụng đất có thể chịu tác động đồng thời bởi nhiều nhóm thông tin như:

• Vị trí và khả năng tiếp cận: vị trí trên tuyến đường, mặt tiền, đường tiếp cận và khả năng kết nối có thể tạo ra khác biệt giữa các tài sản.

• Mục đích và thời hạn sử dụng: quyền sử dụng đất ở, thương mại – dịch vụ hay sản xuất kinh doanh có đặc điểm khai thác khác nhau.

• Tình trạng pháp lý: chủ thể sử dụng, diện tích, quyền, hạn chế liên quan và các vấn đề pháp lý cần được xem xét phù hợp với phạm vi công việc.

• Quy hoạch: tác động cần được phân tích theo nội dung, phạm vi và tình trạng thực hiện cụ thể, thay vì mặc định “có quy hoạch là tăng giá” hoặc “dính quy hoạch là giảm giá”.

• Điều kiện thị trường: cung cầu, thanh khoản và các điều kiện kinh tế có thể thay đổi theo thời gian.

Các yếu tố trên cần được xem xét trong mối quan hệ tổng thể thay vì tách rời từng yếu tố. Để hiểu rõ hơn mức độ và cách thức tác động của từng nhóm thông tin, tham khảo ngay các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất.

Hồ sơ thẩm định giá quyền sử dụng đất cần những gì?

Danh mục hồ sơ phụ thuộc vào loại quyền sử dụng đất và mục đích thẩm định.

Thông thường, khách hàng có thể cần chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất, quyết định giao hoặc cho thuê đất, bản đồ/trích lục, hồ sơ tài sản gắn liền với đất, hồ sơ dự án hoặc các tài liệu liên quan khác tùy trường hợp.

Không phải mọi tài sản đều cần toàn bộ giấy tờ trên. Danh mục chính xác nên được xác định sau khi tiếp nhận thông tin ban đầu.

Có nên thẩm định giá trước khi mua quyền sử dụng đất?

Không phải mọi giao dịch đều cần thực hiện thẩm định giá.

Việc này đáng cân nhắc hơn khi:

• Giá trị giao dịch lớn;

• Giá rao bán trong khu vực chênh lệch đáng kể;

• Khó tìm tài sản có mức độ tương đồng cao;

• Tài sản có đặc điểm pháp lý hoặc khai thác phức tạp;

• Quyền sử dụng đất thuộc dự án;

• Giao dịch phục vụ đầu tư hoặc M&A;

• Nhiều bên cùng tham gia ra quyết định.

Cần lưu ý, thẩm định giá không thay thế kiểm tra pháp lý bất động sản. Nếu giao dịch có vấn đề về điều kiện chuyển nhượng, quy hoạch, tranh chấp hoặc quyền của các bên, cần thực hiện hoạt động kiểm tra pháp lý phù hợp.

Cần thẩm định giá quyền sử dụng đất? Liên hệ Thẩm định giá Hoàng Quân

Khi cần xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ vay vốn, mua bán, góp vốn, đầu tư, M&A, chuyển nhượng dự án hoặc xử lý tài sản, khách hàng có thể liên hệ Thẩm định giá Hoàng Quân để được tiếp nhận và tư vấn phạm vi thẩm định phù hợp.

Dịch vụ được thực hiện đối với nhiều nhóm bất động sản như đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, nhà xưởng, khu đất dự án và quyền sử dụng đất gắn với các loại bất động sản khác phù hợp với phạm vi hoạt động thẩm định giá.

Tùy từng hồ sơ, Thẩm định giá Hoàng Quân xem xét thông tin pháp lý, khảo sát tài sản, thu thập và phân tích dữ liệu thị trường để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp phù hợp với mục đích thẩm định và quy định áp dụng.

Khách hàng có thể cung cấp trước 5 thông tin: vị trí tài sản, diện tích, loại đất, hồ sơ hiện có và mục đích thẩm định. Thẩm định giá Hoàng Quân sẽ tiếp nhận thông tin để tư vấn hồ sơ cần chuẩn bị, phạm vi công việc, thời gian và chi phí dự kiến trước khi triển khai.

Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá quyền sử dụng đất

• Thẩm định giá đất và thẩm định giá quyền sử dụng đất có giống nhau không?

“Thẩm định giá đất” thường được sử dụng như cách gọi ngắn trong giao tiếp. Tuy nhiên, khi xác định đối tượng tài sản cần hiểu rõ quyền sử dụng đất là quyền tài sản được xem xét, trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

• Giá trong chứng thư có phải giá bắt buộc mua bán không?

Không. Kết quả thẩm định được xác định cho mục đích, thời điểm và các điều kiện cụ thể của cuộc thẩm định. Giá giao dịch cuối cùng còn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật liên quan.

• Có thể thẩm định quyền sử dụng đất đang thế chấp không?

Việc tài sản đang được sử dụng làm bảo đảm không tự động đồng nghĩa tài sản không thể được xem xét thẩm định. Cần xác định cụ thể tình trạng pháp lý, mục đích và phạm vi cuộc thẩm định.

• Bảng giá đất có phải giá trị thẩm định không?

Không nên đồng nhất. Bảng giá đất được xây dựng và sử dụng cho các trường hợp theo pháp luật đất đai; việc xác định giá trị tài sản trong một cuộc thẩm định cần đặt trong mục đích, thời điểm và đặc điểm cụ thể của quyền sử dụng đất.

• Kết quả thẩm định giá có sử dụng lâu dài không?

Không nên mặc định như vậy. Giá trị được xác định tại một thời điểm cụ thể. Khi thị trường, pháp lý hoặc đặc điểm tài sản thay đổi, kết quả trước đó có thể không còn phù hợp với mục đích sử dụng mới.

Kết luận

Thẩm định giá quyền sử dụng đất không đơn thuần là lấy diện tích nhân với một mức giá đất phổ biến trong khu vực. Hoạt động này cần đặt quyền sử dụng đất cụ thể trong mối quan hệ với mục đích thẩm định, hồ sơ tài sản, đặc điểm thực tế và dữ liệu thị trường tại thời điểm xác định giá trị.

Với các quyết định như vay vốn, mua bán, góp vốn, đầu tư, M&A hoặc xử lý tài sản, kết quả thẩm định có thể cung cấp thêm cơ sở về giá trị để các bên xem xét. Khi chuẩn bị thực hiện, khách hàng nên xác định rõ mục đích và cung cấp thông tin ban đầu về tài sản để đơn vị thẩm định xác định phạm vi công việc phù hợp.