Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất, đất xây dựng công trình sự nghiệp... đều có thể thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nhưng không có cùng .
Do phạm vi khá rộng, nhiều người thường hiểu đơn giản rằng đất không dùng để trồng trọt thì đều là đất phi nông nghiệp. Cách hiểu này chưa đầy đủ. Việc xác định loại đất cần căn cứ vào mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý theo quy định, thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng thực tế.
Vậy đất phi nông nghiệp là gì, gồm những loại đất nào, thời hạn sử dụng ra sao và cần lưu ý gì khi xác định giá trị quyền sử dụng đất?
Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp là một trong ba nhóm đất được phân loại theo mục đích sử dụng theo Luật Đất đai 2024, bên cạnh nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Theo khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại như đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất tôn giáo, tín ngưỡng và các loại đất khác theo quy định.
Điều cần lưu ý là: Đất phi nông nghiệp không đồng nghĩa với đất ở.
Đất ở chỉ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Ngoài đất ở, nhóm này còn bao gồm nhiều loại đất phục vụ sản xuất, kinh doanh, công trình công cộng, cơ sở sự nghiệp và các mục đích khác.
Vì vậy, khi xem xét một bất động sản phục vụ mua bán, đầu tư, vay vốn hoặc thẩm định giá, cần xác định chính xác loại đất được pháp luật công nhận thay vì chỉ dựa vào cách gọi phổ biến trên thị trường.
Đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào?
Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại chính sau đây.
Đất ở
Đất ở gồm:
-
Đất ở tại nông thôn;
-
Đất ở tại đô thị.
Đây là loại đất được quan tâm nhiều trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ngay cả ai thửa đất cùng có mục đích sử dụng là đất ở vẫn có thể có giá trị quyền sử dụng đất khác nhau do vị trí, diện tích, hình dạng, khả năng tiếp cận, hạ tầng, pháp lý và điều kiện thị trường.
Do đó, việc xác định tài sản thuộc loại đất ở mới chỉ là một trong những cơ sở ban đầu để xem xét giá trị.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan
Đây là đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan theo phạm vi pháp luật quy định.
Loại đất này có mục đích và chế độ sử dụng riêng, không nên đánh đồng với đất văn phòng hoặc đất thương mại dịch vụ được sử dụng trong các dự án kinh doanh.
Đất quốc phòng, an ninh
Đất quốc phòng và đất an ninh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nhưng được quản lý, sử dụng theo chế độ đặc thù.
Vì vậy, không thể áp dụng cách nhìn về quyền sử dụng, giao dịch hoặc giá trị giống với một thửa đất ở hay đất thương mại thông thường.
Đất xây dựng công trình sự nghiệp
Nhóm này bao gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp như:
-
Văn hóa;
-
Xã hội;
-
Y tế;
-
Giáo dục và đào tạo;
-
Thể dục, thể thao;
-
Khoa học và công nghệ;
-
Môi trường;
-
Khí tượng thủy văn;
-
Ngoại giao;
-
Công trình sự nghiệp khác và trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định.
Khi xem xét giá trị bệnh viện, trường học hoặc một cơ sở sự nghiệp, cần phân biệt rõ giá trị quyền sử dụng đất với giá trị công trình và các tài sản gắn liền với đất.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Đây là nhóm có liên quan trực tiếp đến nhiều hoạt động của doanh nghiệp.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm:
-
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
-
Đất thương mại, dịch vụ;
-
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
-
Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
Các loại đất này có thể xuất hiện trong hoạt động đầu tư dự án, sản xuất, xây dựng nhà máy, phát triển khu công nghiệp, kinh doanh thương mại dịch vụ, vay vốn, góp vốn hoặc M&A.
Tuy cùng thuộc một nhóm, các tài sản có thể khác nhau về thời hạn sử dụng, hình thức giao hoặc thuê đất, nghĩa vụ tài chính và khả năng khai thác.
Do đó, khi xem xét giá trị, không nên mặc định sử dụng giá đất ở tại khu vực làm cơ sở trực tiếp cho đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng
Nhóm này bao gồm nhiều loại đất phục vụ hạ tầng và lợi ích công cộng như:
-
Đất công trình giao thông;
-
Đất công trình thủy lợi;
-
Đất công trình cấp nước, thoát nước;
-
Đất công trình phòng, chống thiên tai;
-
Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên;
-
Đất công trình xử lý chất thải;
-
Đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng;
-
Đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;
-
Đất chợ dân sinh, chợ đầu mối;
-
Đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
-
Các loại đất công cộng khác theo quy định.
Nhóm này cho thấy phạm vi của đất phi nông nghiệp rộng hơn nhiều so với đất ở hoặc đất phục vụ kinh doanh.
Đất tôn giáo và đất tín ngưỡng
Bao gồm:
-
Đất tôn giáo;
-
Đất tín ngưỡng.
Các loại đất này có mục đích và chế độ sử dụng riêng theo pháp luật đất đai và các quy định liên quan.
Đất nghĩa trang và các cơ sở liên quan
Bao gồm đất:
-
Nghĩa trang;
-
Nhà tang lễ;
-
Cơ sở hỏa táng;
-
Cơ sở lưu giữ tro cốt.
Đất có mặt nước chuyên dùng
Đất có mặt nước chuyên dùng cũng là một loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024.
Tùy mục đích và đặc điểm sử dụng, quyền và khả năng khai thác của loại đất này có thể khác với các nhóm đất phi nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp khác
Pháp luật còn quy định nhóm đất phi nông nghiệp khác nhằm bao quát các trường hợp sử dụng đất theo mục đích cụ thể.
Vì vậy, khi gặp ký hiệu hoặc mục đích sử dụng đất chưa rõ, người sử dụng đất nên kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ đất đai có liên quan thay vì tự xác định loại đất theo hiện trạng.
Đất phi nông nghiệp và đất ở có giống nhau không?
Không. Đất ở chỉ là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Theo cách phân loại theo mục đích sử dụng, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau như:
-
Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;
-
Đất thương mại, dịch vụ;
-
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
-
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
-
Đất xây dựng công trình sự nghiệp;
-
Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
-
Các loại đất phi nông nghiệp khác theo quy định.
Như vậy, mọi đất ở đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nhưng không phải mọi đất phi nông nghiệp đều là đất ở.
Ví dụ, một thửa đất thương mại, dịch vụ và một thửa đất ở có thể nằm trên cùng tuyến đường nhưng khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức sử dụng và khả năng khai thác. Vì vậy, không nên mặc định hai tài sản có cùng giá trị hoặc áp dụng cùng một đơn giá chỉ vì nằm trong cùng khu vực.
Làm sao xác định đất đang sử dụng thuộc loại nào?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2024, việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ như:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại Giấy chứng nhận được cấp theo quy định;
-
Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
-
Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp không có các giấy tờ nêu trên hoặc loại đất trên giấy tờ khác với cách phân loại theo quy định hoặc khác với hiện trạng sử dụng thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Vì vậy, không nên chỉ dựa vào các cách gọi như:
-
“Đất kinh doanh”;
-
“Đất dự án”;
-
“Đất có thể xây nhà”;
-
“Đất sát khu dân cư”;
để kết luận mục đích sử dụng hợp pháp.
Điều cần xác định là mục đích sử dụng đất được thể hiện và công nhận theo hồ sơ pháp lý.
Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng không?
Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào từng loại đất, đối tượng sử dụng, hình thức sử dụng và căn cứ giao hoặc cho thuê đất. Vì vậy, không thể áp dụng một thời hạn chung cho toàn bộ nhóm đất phi nông nghiệp.
Một số loại đất được sử dụng ổn định lâu dài theo Điều 171 Luật Đất đai 2024, trong đó có đất ở và một số trường hợp đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận và không phải đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê.
Đối với đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư, thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc hồ sơ xin giao, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Trường hợp dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo pháp luật về đầu tư thì thời hạn giao hoặc cho thuê đất có thể theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
Trường hợp không phải lập dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất hoặc thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Do đó, khi xem xét một tài sản liên quan đến đất thương mại dịch vụ, khu công nghiệp hoặc cơ sở sản xuất, cần kiểm tra cụ thể:
-
Thời hạn sử dụng còn lại;
-
Hình thức sử dụng đất;
-
Giao đất hay thuê đất;
-
Nghĩa vụ tài chính;
-
Mục đích sử dụng;
-
Các điều kiện pháp lý liên quan.
Thời hạn sử dụng còn lại có thể ảnh hưởng đến khả năng khai thác và giá trị của quyền sử dụng đất.
Đất nông nghiệp có chuyển sang đất phi nông nghiệp được không?
Có thể, nhưng chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo Điều 121 Luật Đất đai 2024.
Khi được chuyển mục đích, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định và quyền, nghĩa vụ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển.
Đối với cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển mục đích và được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Do đó, không nên mặc định: Đất nông nghiệp nằm gần khu dân cư = chắc chắn có thể chuyển thành đất ở.
Khả năng chuyển mục đích cần được xem xét theo hồ sơ và điều kiện pháp lý cụ thể. Người sử dụng đất nên kiểm tra điều kiện và thực hiện đúng thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi khai thác tài sản theo mục đích mới.
Giá trị đất phi nông nghiệp được xem xét như thế nào?
Trước hết cần phân biệt giữa giá đất trong cơ chế quản lý nhà nước với giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho một mục đích thẩm định cụ thể.
Theo Luật Đất đai 2024, việc định giá đất trong cơ chế quản lý nhà nước phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, đúng phương pháp, trình tự và thủ tục; đồng thời bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và tính độc lập giữa các chủ thể có liên quan.
Các căn cứ định giá đất theo pháp luật đất đai còn bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Trong hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất, việc xem xét giá trị còn phụ thuộc vào loại tài sản, mục đích thẩm định, hồ sơ pháp lý và đặc điểm cụ thể tại thời điểm thẩm định.
Ví dụ, một thửa đất thương mại dịch vụ không nên được xem xét giống hoàn toàn với:
-
Đất ở;
-
Đất khu công nghiệp;
-
Đất cơ sở sản xuất;
-
Đất thuộc dự án đầu tư.
Mỗi loại có đặc điểm về quyền sử dụng, thời hạn, khả năng khai thác và thị trường khác nhau.
Những yếu tố nào có thể ảnh hưởng đến giá trị đất phi nông nghiệp?
Giá trị của một quyền sử dụng đất cụ thể có thể chịu ảnh hưởng đồng thời bởi nhiều nhóm thông tin như:
-
Loại đất và mục đích sử dụng: đất ở, thương mại dịch vụ, đất sản xuất hay đất dự án có khả năng khai thác khác nhau.
-
Vị trí và khả năng tiếp cận: vị trí, tuyến đường, mặt tiền, kết nối hạ tầng và đặc điểm khu vực có thể tác động đến mức độ hấp dẫn của tài sản.
-
Thời hạn sử dụng: đặc biệt quan trọng đối với những loại đất sử dụng có thời hạn.
-
Hình thức sử dụng đất: giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền và nghĩa vụ tài chính liên quan có thể tạo ra sự khác biệt.
-
Hồ sơ pháp lý và quy hoạch: mục đích sử dụng được công nhận, giới hạn quyền, quy hoạch và các điều kiện pháp lý cần được kiểm tra cụ thể.
-
Đặc điểm vật lý: diện tích, mặt tiền, chiều sâu, hình dạng, địa hình và hạ tầng có thể tác động đến khả năng sử dụng và giá trị.
Không nên chỉ dựa vào giá rao bán hoặc giá của một thửa đất khác trong cùng khu vực để kết luận giá trị tài sản.
Xem thêm: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất
Khi nào cần thẩm định giá đất phi nông nghiệp?
Nhu cầu thẩm định giá có thể phát sinh khi quyền sử dụng đất hoặc bất động sản được sử dụng cho các mục đích như:
-
Vay vốn và bảo đảm nghĩa vụ tài chính;
-
Mua bán, chuyển nhượng;
-
Đầu tư;
-
Góp vốn;
-
M&A doanh nghiệp;
-
Xử lý tài sản;
-
Đấu giá;
-
Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp;
-
Quản trị tài chính;
-
Các mục đích phù hợp khác.
Đặc biệt với tài sản doanh nghiệp như nhà xưởng, cơ sở thương mại hoặc bất động sản công nghiệp, cần xác định rõ phạm vi thẩm định là: quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, máy móc thiết bị hay toàn bộ các cấu phần tài sản có liên quan.
Việc xác định đúng phạm vi ngay từ đầu giúp hạn chế việc so sánh hoặc sử dụng dữ liệu của những tài sản có đặc điểm pháp lý và khả năng khai thác không tương đồng.
Thẩm định giá đất phi nông nghiệp tại Thẩm định giá Hoàng Quân
Thẩm định giá Hoàng Quân cung cấp dịch vụ thẩm định giá quyền sử dụng đất và thẩm định giá bất động sản phục vụ các mục đích như vay vốn, mua bán, góp vốn, đầu tư, xử lý tài sản và các nhu cầu phù hợp khác.
Đối với đất phi nông nghiệp, quá trình tiếp nhận cần làm rõ loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức sử dụng, hồ sơ pháp lý, đặc điểm thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Tùy từng trường hợp, phạm vi thẩm định có thể chỉ bao gồm quyền sử dụng đất hoặc đồng thời bao gồm công trình, nhà xưởng và các tài sản liên quan.
Việc xác định đúng phạm vi tài sản và mục đích sử dụng kết quả ngay từ đầu giúp quá trình thẩm định có cơ sở phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của khách hàng.
Câu hỏi thường gặp về đất phi nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp có phải đất thổ cư không?
Không; đất ở thường được gọi phổ biến là đất thổ cư và chỉ là một trong nhiều loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?
Không thể chỉ căn cứ việc thuộc nhóm đất phi nông nghiệp để xác định được xây nhà; cần xem xét cụ thể loại đất, mục đích sử dụng và điều kiện pháp lý của thửa đất.
- Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng không?
Có loại được sử dụng ổn định lâu dài và có loại sử dụng có thời hạn, tùy vào mục đích, hình thức sử dụng và căn cứ giao hoặc cho thuê đất.
- Đất nông nghiệp có chuyển sang đất phi nông nghiệp được không?
Có thể, nhưng việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định.
- Giá đất phi nông nghiệp có giống giá đất ở không?
Không nên mặc định giống nhau vì đất ở chỉ là một loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và mỗi loại đất có mục đích, thời hạn, khả năng khai thác và đặc điểm pháp lý khác nhau.
Kết luận
Hiểu đúng đất phi nông nghiệp là gì cần bắt đầu từ mục đích sử dụng đất được pháp luật công nhận thay vì chỉ dựa vào hiện trạng của thửa đất.
Nhóm đất này bao gồm từ đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất khu công nghiệp, đất cơ sở sản xuất đến đất xây dựng công trình sự nghiệp và nhiều loại đất khác. Chính sự đa dạng đó khiến thời hạn sử dụng, phạm vi quyền, khả năng khai thác và giá trị của từng tài sản không thể đánh đồng.
Trước khi mua bán, đầu tư, góp vốn, vay vốn hoặc xác định giá trị quyền sử dụng đất, cần kiểm tra đầy đủ loại đất, hồ sơ pháp lý, thời hạn sử dụng, hiện trạng và các thông tin có liên quan để có cơ sở ra quyết định phù hợp.
