NHỮNG KINH NGHIỆM TRONG VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM

Thực trạng của thị trường, giá đất đô thị ở Việt Nam và những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất đô thị.

Việt Nam được đánh giá là một quốc gia có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng (theo cách tính tổng số đất /tổng dân số đô thị). Tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 19,6% với 629 đô thị năm 2009 lên khoảng 36,6% với 802 đô thị năm 2016 và 37,5% với 813 đô thị năm 2017. Trong đó nhiều thành phố có tốc độ đô thị hóa khá cao như: TP.Hồ Chí Minh: 82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương: 77%, Hải phòng: 46,3%, Cần Thơ: 68,05%... với tốc độ đô thị hóa tăng nhanh dẫn đến không gian đô thị và dân số tại các đô thị tăng nhanh (hiện dân số tại các đô thị đã chiếm 35,2% dân số cả nước)... do đó nhu cầu về đất ở, đất để xây dựng các công trình giao thông, công trình công cộng, hạ tầng đô thị, nhà hàng, khách sạn, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ hệ quả là thị trường luôn tiềm ẩn sức ép đẩy giá đất có những biến động khó lường, tạo ra những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất.

         Những thách thức đó là:

· Thứ nhất: Thị trường hoạt động không ổn định, có thời gian diễn ra khá sôi động “sốt đất, sốt giá”, nhưng cũng có thời gian diễn ra trầm lắng; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán “ngầm” về đất đai diễn ra phổ biến. Thực trạng đó đã gây nhiều khó khăn cho công tác thu thập, phân tích, xử lý và sử dụng các thông tin thẩm định giá, nhất là khi áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất. Chỉ tính trong vài thập kỷ qua, nhiều “cơn sốt nóng” rồi “đóng băng” trầm lắng đã diễn ra. Cơn sốt 1992-1993 giá nhà đất tăng bình quân gấp khoảng 3-5 lần so với trước, cá biệt có những nơi tăng khoảng 10 lần; từ năm 1994-1995 thị trường giảm nhiệt, giá đất giảm khoảng 30% và trầm lắng dần. Cuối năm 2001-2002 giá đất lại bùng nổ với mức tăng từ 3-4 lần, sau đó nguội lạnh từ 2002-2006, lên cơn sốt đỉnh điểm vào năm 2007, sau đó rơi vào suy thoái, giá đất giảm 40%-50%... Mười năm sau, năm 2017, giá đất lại bắt đầu tăng và sốt giá ở một số khu vực như Vân Đồn, Bắc Vân phong, Phú Quốc khi dự định xây dựng Đặc khu kinh tế ở những nơi này.

· Thứ hai: Thị trường có nhiều rào cản dẫn đến các thẩm định viên khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch, thuế, giao dịch... Thị trường hoạt động trong tình trạng thông tin không đầy đủ, phân tán, không minh bạch, thậm chí mang nặng cảm tính, phiến diện, nhiễu loạn, ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường giá cả đất đai, khá nhiều thương vụ mua bán không được công bố thông tin ra thị trường.

Theo thống kê của JLL và Lasell Investment Management thì chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68/109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm thị trường bất động sản minh bạch thấp. Thực trạng đó đã gây ra những khó khăn cho việc thu thập các thông tin thực, khó khăn cho việc tính toán xác định tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu thị trường...

· Thứ ba: Thị trường đất đai tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhiều khảo sát đã được công bố: Giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 30%-40% so với giá đất thị trường. Một kết quả khảo sát của thẩm định viên về giá đất ở thành phố Lạng Sơn cho kết quả: giá đất thị trường tại khu vực trung tâm thành phố cao hơn giá đất do Nhà nước quy định 3,07 lần, gần trung tâm: 2,9 lần, xa trung tâm: 2,54 lần.

Tình trạng trên đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cũng là một thách thức đối với các thẩm định viên khi thu thập, xử lý thông tin, khi xác định hệ số K để tư vấn giá cho cơ quan quản lý Nhà nước.

· Thứ tư: Các phương pháp xác định giá đất do Nhà nước quy định có những bất cập, mâu thuẫn. Kiểm toán Nhà nước năm 2017 đã tiến hành kiểm toán việc quản lý sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013-2016 tại 7 tỉnh, thành phố (gồm: Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.Hồ chí Minh, thị xã Cam Ranh-Khánh Hòa, TP.Sầm Sơn - Thanh Hóa) cũng đã rút ra kết luận: Phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế; nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại các địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách hàng nghìn tỷ đồng...

Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật định giá đất hàng loạt nên các thẩm định viên cũng gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất do các tỉnh, thành phố quy định.

*Về khảo sát thực tế thu thập thông tin thị trường đất đai phục vụ thẩm định giá đất.

Trước hết các thẩm định viên phải xác định nhu cầu bảo đảm thông tin, tức là những thông tin cần phải có để xác định. Trường hợp định giá đất cho cả khu vực đô thị thì phải lựa chọn các khu đất, thửa đất đại diện để thu thập thông tin (đại diện về loại đường, vị trí, hình dáng, kích thước…). Thông thường những thông tin đó như sau:

         + Nhóm thông tin về căn cứ pháp lý, gồm: các quy định của pháp luật về đất đai, về thẩm định giá, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn và quyền sử dụng đất…

         + Nhóm thông tin về đặc điểm của khu đất, thửa đất cần thẩm định giá gồm: loại đô thị, loại đường phố, vị trí, quy mô, kích thước, hình dáng, hiện trạng sử dụng đất, tài sản trên đất, khả năng sinh lợi của đất ...

         + Nhóm thông tin về điều kiện kinh tế - kỹ thuật, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá đất, gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị (cấp, thoát nước; xử lý nước thải, rác thải, điện, viễn thông, giao thông, trường học, công viên...). Điều kiện hạ tầng thương mại (khoảng cách đối với trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, chợ...); các điều kiện về môi trường tự nhiên, môi trường sống...

       +Nhóm thông tin về thị trường gồm: cung - cầu, chi phí, thu nhập, giá bán, lạm phát, lãi suất, tín dụng, thuế, các điều kiện giao dịch, mua bán, chuyển nhượng...

- Sau khi đã xác định nhu cầu bảo đảm thông tin như trên, thẩm định viên phải xác định các kênh thu thập thông tin và nguồn thông tin thứ cấp và sơ cấp thu thập từ các kênh.