Trong năm 2025, tách thửa đất tiếp tục là chủ đề được người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho, chia tài sản ngày càng tăng. Tuy nhiên, quy định về diện tích tối thiểu, quy trình và hồ sơ có nhiều điểm mới theo Luật Đất đai 2024. Nếu không nắm rõ, hồ sơ dễ bị trả lại hoặc bị từ chối tách. Bài viết này từ Thẩm định giá Hoàng Quân sẽ giúp bạn cập nhật toàn bộ quy định tách thửa đất thổ cư, nông nghiệp 2025, đồng thời hướng dẫn thẩm định giá đất trước khi tách để đảm bảo giá trị và pháp lý tối ưu.
Tách thửa đất là gì? Khi nào được phép tách thửa?
Tách thửa đất là quá trình chia nhỏ một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa nhỏ hơn, theo nhu cầu của người sử dụng đất. Đây là thủ tục phổ biến khi người dân chia đất cho con, bán một phần đất, hoặc chuẩn bị cho dự án đầu tư, quy hoạch khu dân cư.
Theo Điều 190, Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được quyền tách thửa nếu thửa đất:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
-
Không thuộc diện quy hoạch, không bị kê biên hoặc đang tranh chấp.
-
Đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa do từng tỉnh quy định.
Lưu ý: Việc tách thửa không chỉ giúp tối ưu giá trị sử dụng đất mà còn giúp chuyển nhượng, thế chấp hoặc cấp sổ riêng dễ dàng hơn.
Quy định tách thửa đất thổ cư và nông nghiệp năm 2025
Bắt đầu từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy định rõ về điều kiện và diện tích tối thiểu khi tách thửa đất.
-
Đối với đất ở (đất thổ cư):
-
Ở khu vực đô thị: diện tích tối thiểu từ 40 – 60m², mặt tiền tối thiểu 3 – 4m.
-
Ở khu vực nông thôn: diện tích tối thiểu từ 80 – 100m², tùy địa phương.
-
-
Đối với đất nông nghiệp:
-
Đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa phải đạt từ 500 – 1.000m² sau khi tách.
-
Phải đảm bảo thửa đất mới phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
-
Ngoài ra, việc tách thửa còn phải đảm bảo lối đi hợp pháp và kết nối hạ tầng kỹ thuật, tránh tạo thửa đất “kẹt” hoặc không thể sử dụng.
Thủ tục tách thửa đất năm 2025: Hồ sơ & quy trình chi tiết
Để thực hiện thủ tục tách thửa, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hợp lệ, nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã (nơi không có văn phòng đăng ký đất đai).
Hồ sơ gồm:
-
Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu 11/ĐK).
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Bản sao CMND/CCCD, hộ khẩu của người sử dụng đất.
-
Văn bản thỏa thuận phân chia (nếu đồng sở hữu).
Quy trình tách thửa:
-
Nộp hồ sơ và chờ cơ quan đo đạc, kiểm tra hiện trạng đất.
-
Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý hồ sơ, cập nhật thông tin thửa mới.
-
Nhận sổ đỏ mới sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Thời gian giải quyết: khoảng 15 – 20 ngày làm việc.
Các trường hợp không được tách thửa đất
Không phải mọi thửa đất đều đủ điều kiện để tách riêng. Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung năm 2024), một số trường hợp không được phép tách thửa đất trong năm 2025 bao gồm:
-
Đất đang có tranh chấp, bị kê biên thi hành án hoặc đang trong quá trình xử lý vi phạm hành chính.
-
Đất nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất, khu dân cư, hành lang bảo vệ công trình công cộng, thủy lợi, giao thông hoặc di tích lịch sử – văn hóa.
-
Đất không đạt diện tích tối thiểu sau khi tách theo quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố (tùy loại đất nông nghiệp, đất ở đô thị hay đất ở nông thôn).
-
Thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ) hoặc đang thế chấp mà chưa được giải chấp tại ngân hàng.
-
Đất sử dụng sai mục đích, không phù hợp với quy hoạch được phê duyệt hoặc thuộc dự án chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, trước khi lập hồ sơ tách thửa, người sử dụng đất nên kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, hiện trạng pháp lý và diện tích thực tế, tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh chi phí không cần thiết.
Để thủ tục tách thửa được xét duyệt nhanh và phản ánh đúng giá trị thực tế, bạn nên tiến hành thẩm định giá nhà đất trước khi nộp hồ sơ. Báo cáo thẩm định giúp bạn xác định rõ giá trị từng phần đất, đảm bảo minh bạch và tránh rủi ro khi giao dịch.
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở nông thôn & nông nghiệp
Nhiều người thắc mắc: “Tách thửa đất nông nghiệp tối thiểu bao nhiêu m²?”
Theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, diện tích tối thiểu được tách tùy loại đất và từng tỉnh:
-
Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm: 500m² trở lên.
-
Đất trồng lúa, nuôi trồng thủy sản: từ 1.000m².
-
Đất ở nông thôn: tối thiểu 80m² và mặt tiền tối thiểu 5m.
Việc tuân thủ diện tích này giúp thửa đất đủ điều kiện cấp sổ mới, không bị vi phạm quy hoạch.
Nếu đất của bạn chưa đủ diện tích tách, có thể hợp thửa với đất liền kề hoặc xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để đủ điều kiện tách.
Trước khi tách thửa đất nông nghiệp, bạn nên tiến hành thẩm định giá đất nông nghiệp để nắm rõ giá trị quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp và định giá sai lệch khi chia tài sản hoặc chuyển nhượng.
Thủ tục tách thửa đất cho con, đất có nhà và đất dự án
-
Tách thửa đất cho con: Cha mẹ muốn tặng đất cho con cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng tại phòng công chứng. Sau đó, con tiến hành thủ tục tách thửa và sang tên.
-
Tách thửa đất có nhà: Trường hợp đất đã có nhà, cần đo đạc lại hiện trạng, đảm bảo ranh giới nhà không chồng lấn và thửa mới đủ điều kiện cấp sổ.
-
Tách thửa trong dự án: Chỉ được phép khi chủ đầu tư đã hoàn tất hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo đúng quy hoạch 1/500.
Thẩm định giá đất – Bước không thể thiếu trước khi tách thửa
Tách thửa đất không chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần mà còn là bước xác định lại giá trị thực của tài sản. Việc thẩm định giá đất trước khi tách thửa giúp bạn đảm bảo chia tài sản công bằng, định giá bán hợp lý, đồng thời hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thuế và ngân hàng một cách chính xác nhất.
Khi giá đất thay đổi từng ngày theo thị trường và quy hoạch, một báo cáo thẩm định chính xác sẽ giúp bạn tránh rủi ro định giá sai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Thẩm định giá Hoàng Quân – đơn vị được Bộ Tài chính cấp phép hành nghề – là đối tác tin cậy hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá đất phục vụ tách thửa, chuyển nhượng, thế chấp và đầu tư dự án.
Chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng:
-
Báo giá minh bạch – kết quả nhanh chóng chỉ trong 24h.
-
Báo cáo thẩm định đạt chuẩn pháp lý, được ngân hàng và cơ quan Nhà nước công nhận.
-
Tư vấn miễn phí quy định tách thửa mới nhất theo địa phương và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ hợp lệ.
-
Quy trình thẩm định chuyên nghiệp, chi phí tối ưu, kết quả chính xác tuyệt đối.
⋙ Liên hệ ngay Thẩm định giá Hoàng Quân để được báo giá miễn phí và tư vấn 1:1 cùng chuyên viên:
Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân
Địa chỉ: Hệ thống Thẩm định giá Hoàng Quân
Số điện thoại: 0934.252.707
Email: contact@sunvalue.vn
Facebook: Thẩm Định Giá Hoàng Quân
Kết luận
Tách thửa đất là bước quan trọng để quản lý tài sản, chuyển nhượng, hoặc tặng cho hợp pháp, nhưng đòi hỏi người dân phải nắm rõ quy định, diện tích tối thiểu và hồ sơ pháp lý. Việc thẩm định giá đất chính xác không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo hồ sơ được duyệt nhanh chóng.
Thẩm định giá Hoàng Quân – đơn vị uy tín, được Bộ Tài chính cấp phép, sẵn sàng hỗ trợ bạn thẩm định giá đất phục vụ tách thửa nhanh – đúng – hợp pháp. Liên hệ ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá tốt nhất!
